售后返租的问题研讨.doc

售后返租的问题研讨 文着重论述售后返租的发展及售后返租的在目前市场中的运作风险，然后向相关行政管理部门、开发企业及投资者提及一些必要建议，以使我们能够对售后返租以用一个发展的眼光来看待她，来完善她。 【关键词】售后返租(Leaseback)、回报率(Retunrate)、经营利润(Profit)、投资风险(Investablerisk) 斗转星移，二十多年的改革开放已使我国居民的生活条件实现了质与量的共进飞跃。在我国大、中城市家庭积蓄上十万的居民繁若晴夜星空，面对不断在鼓起的腰包，大多数家庭还是选择投资。面对风险重重的投资，他们大多选择回报较高、较稳定的房地产投资。对此，投其所好的房产开发商提供了多种投资方式(1、一次性付款；2、分期付款；3、银行按揭；4、无贴息返本销售；5、先租后售；6、售后返租；7、以租代售；8、升值销售；9，先试住，后买房；10、回购销售；11、回报销售等等)其中，售后返租最能使得投资者摩拳擦掌、跃跃欲试，然而她也是最富风险及法律争议的投资方式。 一、售后返租的发展 售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。无论销售方式还是投资方式，总的来说购买者将是一分投入，十分回报，但事实可以证明一切。 售后返租的产生有其条件性，当市场条件成熟时，其必然会产生、会发展。她和其他事物一样，有其产生发展的阶段；有其适应完善的时期；有其社会及法律认可的条件。以下对售后返租从时间上、法律上、方式上进行阐述，以便大家对其发展过程有一个简单的了解。 (一)时间上 国外阶段众所周知，售后返租是一个外来品，她起源于美国六七十年代，当时美国的房地产业处于健康发展时期，法律的规定较为完善，社会的需求量处于上升势头，尤为重要的是美国国民有大量的闲余资金。由于当时处于越战时期，投资其他行业风险较大，面对此种形式，美国的房地产开发商不失时机的推出了售后返租这种销售+投资的模式吸引了大量的资金，使美国的房地产发展再掀高潮。这其中有三个重要的方面是值得我们注意的：首先，从事售后返租的开发商大多数是有实力的大开发商，其信誉高，履约能力强，选择开发项目和经营项目均有可行性研究的保证，一般中小开发商没有这能力就不揽这瓷器活。其次，售后返租的回报率比较合理主要与地段和经营项目的利润挂钩。再次，售后返租项目主要在繁华街区，升值空间比较大，后来的事实也证明了这一点。所以在美国，售后返租的运营模式比较稳定，也对房地产业的发展做出了贡献。80年代在日本，售后返租如火如荼，由于政府管理滞后，房地产市场虚开走高，房地产开发商不负责任的盲目开发和销售给日本经济带来了前所未闻的经济名词泡沫经济，这与如今日本经济的低迷发展不无联系。前车之鉴，售后返租在我国近两年已有复苏，开发商的运营、政府的管理、投资者的选择都存在盲目性，我们需要总结，需要规范。 国内阶段售后返租在我国首先登陆的是香港，上世纪90年代中期又经香港传入我国内陆，先经深圳、广州，进入海南，近两年大有席卷全国之势。在香港，其发展相对稳定，在内陆，尤其在海南其发展失去了笼套，类似当年在日本，大量的房地产泡沫随着开发商的无力履约而纷纷破碎。留下的只有栋栋烂尾楼和投资者破碎的心在形影相吊。本世纪初，我国政府在法律上对售后返租予以了相应的限制。这使得售后返租在我国的无序发展得到遏制。从2002年下半年售后返租已经从沿海城市蔓延到我国中西部城市，今年年初，我国各大城市均有不同规模的售后返租项目正在热销，而且销售场面异常火爆。 (二)法律上 对于售后返租各国均没有单行法律文件对其进行规范，在国外，法律主要是对开发商的资质、能力；项目的审批管理；违约责任承担等方面进行约束，以达到规范售后返租的目的。在我国，2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。这一规定填补了我国对售后返租规定的空白。我国有这样的规定完全是对历史经验的总结，海南房地产业的泡沫，主要是因为以未建成的项目对外出售，返以高回报，投资者争抢购买，在项目未竣工前购房协议已转经几手，价格也已高得惊人。开发商无力履约就卷款而逃，剩下烂尾楼和无休止的诉讼。给海南经济带来了极大的打击，为了避免悲剧重现，为了售后返租的良性运转，才有了此条规定。 虽然我国法律对售后返租有此一条规定，但其说明了很多问题： 首先，我国法律承认了售后返租的存在，也接受了售后返租在我国的发展；其次，售后返租在我国的发展是有条件的，那就是该项目必须是已竣工的工程；再次，开发