春天百货返租销售案.ppt

投资举例说明：以3楼一个总值10万元的商铺为例，看看在实行一次性返租后商铺投资的供款情况： 从以上供款实例可以看出，月供不足以造成投资压力，但首期款5万元，对于一个拥有自由资金一二十万的公务员、白领而言，无凝具有风险和压力，所以用降低首期门槛，是激活公务员，白领投资的关键。 一次性返租五年后，实付首期款仅为一成，只需5000元就可以投资商铺，而由于在铺位分割中，三层以上铺位大都尽可能分成小单位，其总值相对偏低，三楼商铺总值大多在10万元左右，这样首期款仅数千元。 总价 首期五成 一次性返还五年租金（年回报9%） 实付首期 五成十年月供 10万 5万 4.5万 0.5万 550元 * 一次性返租年限与商铺楼层关系：银行提供五成按揭情况下的一次性返租年限与商铺楼层关系 层数 一次性返还租金年数 合计返还数（年返9%） 客户首期款 1层 3年 27% 23% 2层 4年 36% 14% 3层 4年 36% 14% 4层 5年 45% 5% 投资回报计算公式：每平方米售价=每月每平方米租价*12个月/年回报率10% * 返租的正面作用及意义 商铺的返租对于商家和投资客，都有着非常重要的意义，它平衡着双方的利益关系，从而达到双方的共赢，由此可见，返租之于商家和投资客，发挥着明显的杠杆作用。 ? 返租之于商家 发展商通过返租期，实施对商家的租金优惠，使得商家在市场培育期内以较低的成本做生意。一个市场从最初的培育期到发展成成熟市场需要一个时间过程，发展商通过返租期“放水养鱼”。在市场的初期来给商户一个低成本经营的机会，降低了商场经营风险。 * 返租的正面作用及意义 返租之于投资客 投资客在返租期内拥有稳定的投资收益，同时由于经营成本低，商家能够顺利度过市场培育期的难关，返租期满后投资客得到的将是一个兴旺的商场。发展商运用返租这个杠杆，通过低租金招商，迅速引起了抢铺浪潮。由于“放水养鱼”，发展商培育了市场，使之与房地产开发一起成长，在商铺的培值中，最大的获利者必然是投资客。 ? 发展商之于返租 返租策略是以保障投资客较高的稳定回报，以优惠的租金招商为基础，或是真实的资金收益做支撑，发展商只是扮演了一个“中间调解人”的角色，拿投资客买铺钱的一小部分用来培育市场，发展商通过这个杠杆来平衡双方的利益关系，达到双方共赢的目的，发展商通过这个过程实现小业主高回报，经营者能赚钱的目的，从而也实现自己资金快速回笼的利益，从根本上保证春天百货的经营与发展。 * 产权式商铺返租销售关键点： 第一，后期的运营管理，这是商业运作的一个灵魂，大家都知道，对销售型的商业来说，第一步是卖出去只是成功了1/3，招商之后成功了另外1/3，最终的1/3还是靠最终的运营管理，这为商业后期的增值起到的作用更是至关重要的。一定要有一个专业的运营管理公司来运作后期的运营管理工作，这是比较关键的一点，要把投资运营管理公司从一开始销售的时候就提到台前； 第二，运营管理团队一定不要空架子，整个团队的职责分工，包括它的运营思路和整个后期的招商包括广告位的管理、整个推广，前期整个的思路一定要非常清晰，这种清晰的思路在销售的时候就要告诉投资客在后期怎么样运营推广，怎么样进行统一的管理和统一的业态规划，这样投资客肯定会有信心，这是运营管理后期的主要的思路； * 产权式商铺返租销售关键点： 第三，也是比较关键的一点，就是商业运营团队在销售的时候就为招商做好准备，这样投资客买完之后，运营管理公司马上会给他项目源源不断地输送商业客户资源，这是运营管理公司要做的； 第四，是一定要跟各个行业协会做好战略共同和横向联系。我们的百货行业协会、零售协会、娱乐业态的相关协会、步行街商业协会我们前期都要做好相关的联系。 * 分析总结说明： 包租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价格来填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大。 目前春天百货的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提高商铺的销售价格，增大销售压力。 * 分析总结说明： 销售策略实施：购买“春天百货”带租约独立产权商铺，签订《商品房买卖合同》，获得“春天百货”项目商铺的独立产权。同时由商业营运管理公司与客户签定十年委托经营租赁合同，十年内由“春天百货”进行“四统一”的经营管理，确保十年100%稳固收益。 1-5年： 每年9%租金收益（一次性返还） 6-10年：每年11%租金收益（每年返还） 前十年100%返还，后10年如果业主继续委托春天百货经营管理公司刚管理，则与春天百货共享租金上涨的收益，按租金九一分成，投资者占租金收入的90%，春天百货占10%。 * 春天百货售后返租形式 归结为以下几个步骤： （1）努力创造