土地增值税征缴中的房地产估价相关问题探讨.docx

土地增值税征缴中的房地产估价相关问题探讨(杨斌贾明宝)摘要：土地增值税是我国涉及房地产的一项重要税目，对于房地产市场调控有重要作 用。土地增值税的征缴离不开房地产估价，但是目前评估实践中存在一些亟需明确和改进的 问题。本文通过对当前土地增值税征缴中房地产估价的相关事项和问题的梳理，从法规解读、 理论分析等角度提出了相应的技术思路与标准，供房地产估价行业内参考。关键词：土地增值税房地产估价价值时点土地价格重置成本价成新率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号)(以下简称《条 例》)，土地增值税是针对转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物所取得的增值额征 缴的一种税，也被认为实际上是反房地产暴利的一个税目。土地增值税的严格征收，有利于 增强政府对房地产交易市场的调控，抑制炒买炒卖土地和房地产获取暴利的行为，同时也可 显著增加政府的财政收入。但由于核定增值额过程中的诸多事项不明确，在一定程度上削弱 了征缴土地增值税的调控功能，造成了一定的税收流失，也给纳税人留下了寻租空间。其中， 通过评估方式核定增值额的扣除项目时，由于缺乏统一、明确的相关政策规定和技术标准， 造成高估扣除项目额度、降低土地增值额，使得少缴税的现象较普遍。因此，税收管理部门 联合房地产估价行业，尽快研究、制定统一、明确的相关政策规定和技术标准具有重大的实 际意义。一、土地增值税征缴中的房地产估价1、土地增值税征缴中需进行评估的内容 根据《条例》第六条，计算增值额的扣除项目分别是：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地的成本、费用；③新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价 格；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。其中明确提出了“旧房及 建筑物的评估价格”。《条例》第九条，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：①隐瞒、 虚报房地产成交价格的；②提供扣除项目金额不实的：③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法[199516 号)(以下简称《实施细则》)第十四条，提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋 重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。根据上述规定，涉及到房地产交易中的土地增值税征缴必须评估的是旧房转让中的旧房242及建筑物的价格，和提供扣除项目金额不实情况下的土地价格评估。实际操作中，对于新建 房屋转让的(如开发商一手房)是通过土地增值税清算确定缴税额，一般不进行评估。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的(如无偿取得划拨 土地使用权的)，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额，也就不需要评估。但在实际操 作中，常常会遇到纳税人在取得土地或房屋时确实支付了与土地相关的费用(如虽然是划拨 土地，但用地单位需支付征地费、拆迁费)，由于历史原因没能留下凭证，或是当初购买房 屋的价款包括了相应土地价格(如通过买卖方式获得房屋产权)，但没有单独支付地价的凭 证，在这些情况下税务机关是允许通过评估来确定土地取得价格的。此外，当税务机关认为房地产成交价格存在隐瞒虚报的，可由评估机构对成交价格进行评估。2、当前土地增值税征缴中房地产估价存在的问题 根据《实施细则》第十五条，房地产估价报告是纳税人办理土地增值税纳税申报需提交的材料之一。自土地增值税开征以来，房地产估价机构为土地增值税的征缴中发挥了重要作 用。但是在评估工作中由于一些评估要素缺乏具体明确的规定和技术标准，造成在评估结果 上可能存在较大差异，主要问题有：(1)价值时点的确定不符合规定：房屋及建筑物价格、土地价格以及房地产成交价格 评估的价值时点的确定缺乏明确的要求，造成实际评估工作中时点的确定“五花AI-]”，甚 至极端案例出现过根据预设的税款额来推算确定价值时点。(2)土地评估的方法和思路不明：相关文件提出根据基准地价确定取得土地的价格， 但是基准地价如何使用、如何与征缴土地增值税需要评估的内容相吻合，都需要进行研究。(3)房屋重置成本价的内涵认识不统一：重置成本价是全国统一的((-I-地增值税纳税 申报表》中出现的名词，需要根据房地产估价报告的结果来填写，是依据《条例》中要求的 旧房及建筑物评估价格而设立的。那么重置成本价的内涵构成有哪些?与重置价有何不同? 这在实际评估中亦存在各种不同的理解。(4)成新度折扣率的概念不清：成新度折扣率也是《土地增值税纳税申报表》中的名 词，但这个名词表达实际上是欠妥的，“成新”与“折扣”是反映折旧的两个方面，即“成 新率=1—折旧率”，将其组合成一个名词是矛盾的。另外从理论上还需探讨土地增值税征缴 中成新或折旧的内涵。二、关于价值时点的确定1、房屋评估与土地评估的价