2011孝义君悦银座项目高层营销建议报告72p.pptVIP

盛世大道全景立足山西放眼华北 资源状况： 储煤面积为783.5平方公里，占境域总面积的82.8％。探明的地质储量为71亿吨，远景储量90亿吨。 铝土已探明保有储量2.6亿吨，其中工业可采量为8800万吨，储量约占全国总储量的20％，占山西省总储量的41％，占吕梁市储量的74％。 铁矿石累计探明储量1964.3万吨，其中：85％的含量集中在西河底矿区，矿石品位在31％－60％之间，目前有矿床8处。 耐火黏土现已探明的储量约8895.3万吨 孝义西北部地区蕴藏着十分丰富的石灰岩资源，面积约120平方公里。远景储量210亿吨，能用储量60亿吨，已探明储量3608.5亿吨，目前石灰岩矿产资源仅有少量开采。 竞品项目区位图中可以看到：孝义市在售项目达到35个，项目众多，供应量大，供过于求 随着政府的规划引导，东延区域房地产开发量日渐增多，品质也在不断提升，但同质化现象严重 项目信息： 一、均价范围： 尾盘项目为3300元/㎡，新入市项目价格不公开，但品质较高，预计售价较高 二、卖点汇总 文教区+地段，除了第一城主打沃尔玛城市综合体之外，无一例外 本项目位于迎宾路与崇文大街交叉口，交通条件利好，目前周边项目已近尾盘，但随着政府城东居住区规划脚步的推进，近年来市场放量较大，存在市场饱和的威胁性 项目四至： 东临迎宾路 南接金晖盛世名邸已成型高品质小区 西靠体育小广场 北倚崇文大街 总结： 完备路网环伺小区 基本处于学院区，距离检察院较近，人文环境较好 本体信息解读： 1、户型单一，客群局限 2、两梯六户，舒适度差 3、2/3的户型均为暗卫 4、同区域供应户型基本在136—160㎡的三居 户型设计基本切合市场主流，但没有亮点，难以形成强大的市场竞争力 户型分析： 1、本项目户型面积处于市场主流 2、缺少户型亮点，无明显竞争优势。如：八角飘窗（新泰花苑）、主卧卫生间（金晖盛世名邸）等 在对市场的走访调研，研究本体发现，高层营销受限问题原因主要有三： 本案客户定位——城市精英，中产阶级的专属领域 全面整合项目优势特征，四种战略同步出击，充分保证项目后期实现快销，但重在通过实际的活动营销+灵活的价格策略，来拉动人气，促成项目去化 销售周期确定为：10—12个月，共分为4个阶段 入市爆破期 时间划分： 2011年7月—9月； 阶段主题：君悦银座——城市文化特区，我的生活主场； 阶段重点：以开盘销售为主题，全方位推广，争取以最大的广度覆盖孝义市意向客群，以开盘引爆销售，达到开盘即热销的目的 阶段目标：巩固进一步提升高层品质形象，通过报广、短信和几次大型活动逐步推出项目卖点 卖点： ① 地域交通出行； ② 周边配套服务； ③ 房屋户型、面积； ④ 工程质量； 附：尽可能多的增加高层客户来访量，网罗客户，积累客户。 持续跟进期 时间划分： 2011年10月—2012年1月； 阶段主题：君悦银座——3300元/㎡起，高层持续热销； 阶段重点：强化“老带新”活动 阶段目标：强化原有“老带新”活动，在各类媒体持续性宣传推广的同时，原有的老带新活动仍是带动高层销售最为有效的方式之一，通过老业主的口碑介绍推广，将会吸引更多客户来项目高层置业，实现圈层消化的拉动目的。 卖点： ① 地域交通出行； ② 周边配套服务； ③ 房屋户型、面积； ④ 活动优惠； 附：重在借用活动的优惠推进，来促成老带新客户的成交 爆发再强销期 时间划分： 2012年2月—4月； 阶段主题：君悦银座，夺取城市发展钥匙； 阶段重点：在前阶段高层形象已初步树立的基础上，逐步推出项目卖点； 阶段目标： 1、细致挖掘项目的细节卖点，加速剩余房源的推售； 2、加强广告的沟通性，不断拔高项目形象，加速去化 策略： 1、报广——项目配套、潜力等实质卖点包装； 2、回顾——项目大事记； 3、活动——切合项目文教区优势，邀请少年文艺团来项目热场演出，主打儿童牌，进行情感营销，彰显对应项目定位的同时，加速去化 收官冲刺期 时间划分： 2012年5月； 阶段主题：完美谢幕，对话精彩； 阶段重点：促销活动及赠送信息等 阶段目标：清盘期主要的任务是进行余房促销，将前期剩余房源通过各种活动方式进行消化，如高档家居用品展、购房赠送高级家用电器等等，此阶段的推广主要侧重于项目口碑及老客户的维护 策略配合： 1、滞销户型或楼层进行打折、附赠等重点促销； 2、优秀家居设计展览。 [营销展示加速三种武器] ——深挖客户 ——重展示 ——强销售 从团队士气激励，竞争氛围营造，竞争对手深度分析，销售技巧提升，执行力加强五方面整体提升现场销售团队战斗力，快速杀客，确保11年目标的达