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城市之痛——如何维护城市拆迁中弱势群体的合法权益 如何维护城市拆迁中 弱势群体的合法权益 文/江苏诚丰置业评估有限公司 李伟 伴随着城市的飞速发展,拆迁 难成为目前城市建设中遇到的普遍 问题,在拆迁人与被拆迁人的利益博 弈中优先维护谁?拆迁活动中被拆迁 人相对于拆迁人而言处于弱势地位, 如何维护好被拆迁人特别是普通民众 的私房财产成为政府部门Et益关 注的焦点. 弱势群体的合法利益如何得到正 当维护?这既是政府也是估价人员必 须认真研究的课题.笔者认为主要从 以下两个方面人手: 首先,从拆迁立法精神和理念上 切实树立私权保护观,确立正当行使 权利的规则,程序和保障机制. 这里提到的所谓私权保护理 念是指在民法平等,意思自治,诚 实信用以及禁止滥用权利等原则的基 础上,对私权加以确认和法律救济的 基础性法理观念.简单地讲就是要明 确私有财产不容侵犯.令人可喜的是 很多城市都对房屋拆迁制定了相关法 规,几乎所有城市的法规都提出维 护拆迁人当事人合法权益的立法精 神.拆迁当事人既包括拆迁人,也包 括被拆迁人,只有同时维护了双方利 益,拆迁工作才能顺利进行.分析目 前城市房屋拆迁中至少存在着两个突 出的矛盾: 第一,一方面人们维权意识增 强,另一方面,相关立法修正没有跟 上,政府工作人员关注被拆迁人利益 的观念没有真正树立起来,导致被拆 迁人的利益没有获得有效保护,甚至 因房屋拆迁处理不当而导致被拆迁人 失去了自己的家园. 第二,一方面被拆迁人对拆迁补 偿的期望值较高,另一方面,现行的 城市房屋拆迁补偿标准不仅透明度不 够,而且补偿标准的制定依据也因相 关论证不足而难以具有说服力,使被 拆迁人所期望的补偿难以实现.在这 些矛盾未能获得及时解决的情况下, 极易引发不同利益者之间直接对抗行 为甚至是极端性行为.现实中,拆迁 纠纷不断,拖延拆迁期限,甚至群众 上访,投资商撤资等事件仍时有发 生.立法精神应当侧重保护被拆迁人 的合法权益.首先,被拆迁人相对拆 迁人而言,处于弱势地位;其次,拆 迁人是有计划,有准备地启动拆迁活 动,被拆迁人则大多是被动参与;再 次,房屋拆迁具有政府规定的强制 性,因此要从立法上侧重保护被拆迁 人的利益. 总之,在立法强调保护民众私有 财产的社会中,城市房屋拆迁不应当 成为一个充斥着蔑视私权的死角. 针对目前城市拆迂过程中出现的一系 列问题,2003年12月1El建设部公布 了《城市房屋拆迁估价指导意见(简 称《指导意见,下同),并已经于2004 年1月1El开始实施.北京大学房地 产法研究中心主任楼建波教授在评价 《指导意见时说:Ⅸ指导意见》的出 台对于房屋拆迁秩序的维护,特别是 对于拆迁估价的正常进行是很有现实 意义的. 其次,从立法的角度讲,根据国 务院城市房屋拆迁管理条例))第24 条的规定,省级人民政府对拆迁评估 问题进行了规定,但是,这些规定还 是很原则化的,操作性不强,并且,有 632005中国房地产估竹坪 国 房 地 产 信 fir 师 0 舞倦偷泠螅 中 国 房些地方为了吸引开发商投资,在立法 地时,给了开发商很多优惠政策,而对产 估被拆迁人的利益保护不够. 价(《指导意见的出台对于统一全 师 国的拆迁估价秩序,维护被拆迁人的 利益是很有意义的.在地方拆迁政策 的实施过程中确立正当行使权利的规 则,程序和保障机制.有学者建议在 我国城市房屋拆迁的立法中应当确立 这样两个权利来更好地维护被拆迁人 的合法权益: (1)增加房屋所有权人对需拆迁其 房屋的建设项目立项知情权.比如南 京市第八部拆迁政策实行社会公示程 序.通过社会公示的办法,大约有l0 万市民通过各种渠道参加了政策讨论, 有关部门分类汇总获得政策修改建议 1558条,其中三分之一被采纳,是历 次政府拆迁决策参与人数最多的一次, 体现了拆迁新政民主决策的鲜明特点 同时让被拆迁人享有充分的知情权. (2)增加房屋所有权人对非社会公 益拆迁的异议权一方面,为城市建 设的需要不能成为可以肆意侵害他 人利益的合法借口.因此,私房所有 权人不仅应当有建设项目是否直接具 有社会公益目的的知情权,而且对非 以社会公益为直接目的的建设项目, 有拆迁异议权. 在欧美国家,包括在我国香港地 区,房屋所有权人有权对他们认为不 合公众利益的建设立项提出否决.地 方政府为了维护被拆迁人的合法权益 还出台了一系列的配套制度,例如南 京市政府还出台了关于拆迁工作的六 项制度,即公示制度,信访接待制度, 责任承诺制度,举报制度,监管制度, 责任追究制度.只有在立法和相关政 策制度保障实行的前提下,才能真正 平衡好满足城市的建设发展需要与维 护私有房屋所有人合法权益两者之间 关系.另一方面,全面推进拆迁评估 的市场化.市场经济的原则是市场能 做的尽量交给市场去做,市场做不到