2011莱茵达·三亚田独镇六盘村取地调研报告85P.pptVIP

三亚市区大部分住宅产品比杭州落户8~10年，三亚湾沿线物业与市区相比年代较新，然除了少数知名产品如鲁能三亚湾新区、凤凰水城、金水湾蓝钻产品较有特色外，其余产品从开发理念上已经落后于市场一大截。 亚龙湾板块由中粮集团倾力打造，从公主郡前期产品对比中可以看出产品一期期进化的轨迹，为与当地环境吻合，公主郡基本采取了热带海滨风格的建筑样式，未有大幅度的创新。 凤凰岛项目以时尚的建筑形态和超前的规划理念成功教育了市场，项目的热销证明了过于前卫的建筑风格不但没有招致市场的反感，反而引发了市场热议和追捧。 置高观点： 产品创新是凤凰岛项目成功的首要原因，三亚市场近年来仍停留在卖自然资源尤其是卖与海的距离的阶段，理念上相当落后，只有二线海景的产品有些创新，总体而言，三亚市场的产品相当落后，有非常大的产品创新空间。对于本项目而言，这种空间仍然存在。 三亚房地产市场成功与失败项目案例分析 营销活动 1、凤凰岛在开盘前，启动了上海、北京等区域的巡展活动，通过进入上述中国最具有经济实力和影响力的城市，全面展示凤凰岛项目卖点，在展示项目的同时，也将三亚及海南国际旅游岛的深刻内涵进行了宣传，通过凤凰岛勾起人们对国际旅游岛规划的认知。 2、2010 年1 月11 日，凤凰岛项目开盘，众多重量级嘉宾都特意赶来为开盘揭幕，如世界海豚音王子维塔斯、中国海豚音公主张靓颖为盛典奉献天籁之音，日本著名时装设计师杉本ちゆき携世界超模ksenia、世界超模莫万丹等20 名冠军名模等，各界名流数百人亲历现场。中央电视台著名主持人朱军、凤凰卫视著名主持人孟广美和北京电视台著名主持人曹涤非共同主持了此次开盘仪式。此次开盘轰动全球，被称为最美的开盘典礼。 开盘仪式 中国海豚音公主张靓颖 三亚房地产市场成功与失败项目案例分析 三亚房地产市场成功与失败项目案例分析 销售状况 2010 年1 月11 日，凤凰岛一期开盘，开盘当天700 套公寓售罄，均价高达6.5万元/平方米以上，创下销售奇迹，不但在海南创下销售纪录，在全国也属罕见。开盘当天虽然价格高昂，但依旧吸引了来自全国各地买家争相购买。 价格走势 三亚凤凰岛去年底内部认购价是3.8 万~6 万元/平方米。开盘均价达7 万元/平方米，春节前甚至有报价达13 万元/平方米。而3 月楼市已经恢复平静，凤凰岛已经出现5 万元/平方米转手的报价，目前同样处在有价无市的状况，但新房源未推，老房源已经无房可售。 凤凰岛 内部认购 一期开盘 二期开盘 三期开盘 日期 2009.12 2010.1.11 2010.2月初 2010.2.11 价格 3.6-6万/㎡ 均价6.5万/㎡ 均价8.5万/㎡ 8-13万/㎡ 成交情况 —— 开盘当天700套售罄 80套/天 10套/天 三亚房地产市场成功与失败项目案例分析 凤凰岛成功要素总结： 1、位置上的优势，不仅是一线海景，还是360度的海景景观； 2、产品的优势，打造未来建筑概念，产品上的突破，给人以新鲜感和吸引力； 3、客户定位的准确性。发展商背景，决定了其背后拥有一大批的江浙高端投资客，所以即使后期的提价，也能够有客户愿意接受； 4、针对发达地区大范围的营销活动，使项目的知名度迅速打开。 三亚房地产市场成功与失败项目案例分析 区位 河东三亚河沿岸,解放路、金鸡岭路交汇处 规模 项目总占地90万㎡，建筑面积100万㎡，三期占地309亩，24万㎡建面 产品 小高层：三期小高层45-53㎡（一室一厅），二房85㎡（实际面积96㎡，阳台赠送）；按5000元/㎡标准装修； 洋房：6栋4层景观洋房，三房96/116/200㎡，4000元/㎡装修标准，不含电器等； 别墅：70栋，去年12月卡盘； 洋房：6套/层*11层*6栋；先建住宅再建配套，3年后可用； 价格 公寓均价2.4万/㎡； 客户 当前客户构成：上海、北京、东北、四川；国际旅游岛政策前东北居多，后来客群变成北、上、江浙的；政策出来后客户承受能力增强了；东北的仍占5-6成； 配套 五指山余脉，金鸡岭公园，三亚河原生态河滨，7000㎡人工沙滩 评价 享有凤凰水城大社区的完善配套，建筑外立面比较粗糙，楼盘品质一般； 凤凰水城房价走势 1、凤凰水城的售价从07年底的7000一度涨到最高30000元/㎡，足足涨了4倍以上； 2、经历了2010年年初的上涨和热销，项目在3月以后至今的销售率和来客量都很低，月销售率在10套左右； 三亚房地产市场成功与失败项目案例分析 凤凰岛失败原因总结： 1、定位上的失误：项目在打造之初，定位的是三亚最大的低价盘，以价格取胜，一直以来的客户定位和宣传也是以北方地区为主，因此今年以前的客户还是以东北客户为主。但是在经过年初的提价，东北的客户已经无法接受这样的价格了，但是产品在长三角地区的知名度