某房地产项会所及学校经营思路案.doc

某房地产项目会所及学校经营思路方案 一、会所情况简介 ***会所位于***公路***大道旁，依***而建，倚***大桥而立，占地约100亩，建筑面积6200平方米，土建（含室外装修）总投资约3000万元人民币。 会所分为室内和室外两大部分，室外园林景点密布，有海岸广场、文化广场、游泳场、网球场、篮球场及沙滩草场，还有假山、戏水池。室内部分即为会所的主体建筑，共分四层，首层为桑拿、商务中心、酒吧、羽毛球、乒乓球场；二层为中餐宴会厅、艺术走廊、美容美发室、游戏机室；三层为歌舞厅、卡拉OK包房；四楼为多功能会议中心。 会所是整个住宅小区的“点睛”部分，是小区文化娱乐和休闲健身的集中场所。 二、会所相关性经济指标分析（略） 三、会所经营思路方案 根据以上经济指标分析，提出下面三种会所经营思路方案 方案一：发展商自主经营 目前这种运作方式在周边楼盘采用较多，如***的碧桂园、番禺的丽江花园、祈福新村、金业花园，总体运作效果应该说是成功的。若发展商采用这种经营思路，具有以下优点： 可利用“***”的品牌影响力和每年各种公关接待活动，集聚人气，增加营业收入，扩大会乃至项目的知名度； 拥有绝对的经营自主权，便于管理，较容易控制经营成本； 发展商可运用会所的丰富资源，举办各种有益、有趣的活动，从而带旺销售，吸引更多的买家。 当然，发展商自主经营，也存在以下风险： 一次性投入较大，短期内难以回收投资； 发展商初涉这一领域，经验不足，经营风险大； 分散发展商的精力，加大工作负荷。 方案二：以招商形式将会所推向市场 这一思路与***集团经营社会化、市场化的改革方向不谋而合。目前，***集团的车队、食堂等服务性机构已走向市场，另一些服务性机构也正朝此方向努力。以招商形式邀请专业性公司或个人入场，将会所推向市场，其优势是： 节省发展商投资； 起点较高，运作时间会加快； 发展商风险相对较小。 其不足是： 前期投资大，在小区人气尚水聚集的情况下，经营压力大，顾虑多，不敢轻易进场； 会所由一家公司独家经营的可能性较小，合作方可能较为分散，不易管理。 方案三：发展商与专业公司合作经营 这种合作是全方位的，包括共同出资、共同管理、共同受益，发展商与专业公司共担风险。共优点是： 引进共担风险机制，从一定程度上降低了双方的经营风险； 可利用发展商的实力和专业公司的行业经验二方面优势，达到优势互补； 充分发挥双方的人才优势。不足是管理难度大，容易发生扯皮现象。 综合以下三个方面的优缺点，根据发展商实际情况和***集团市场化发展趋势，建议采用方案二实施，针对项目初期人气尚未聚集、知名度还未打开、会所前期经营压力大等特点，宜对会所追加640万元的装修投资（以1000元/平方米计），一方面减轻了专业公司的进场压力，使会所具备更大的招商优势；另一方面可以使会所加快运转，迅速带旺人气，以促进楼盘销售。会所投资可以在日后从场地租金或经营分成的形成逐步回收，这有待发展商与承租方共同探讨。 四．实施步骤 充分利用媒介多做宣传，将会所招商信息尽快发布出去，建议采用报纸和电视两种媒介，频率为每星期1~2次（9、10月份），发布范围为***、***及周边地区。 尽快使小区条件成熟，业主入住，增加区内人气。 尽快完善招商条件，加快工程进度，使会所能在2010年12月底全面完工。 在招商期间，结合各种促销活动，开展会所的专题宣传，增加社会对海岸花园及会所的聚焦度。 附录1： ***花园小学项目建议书 ***花园座落于风景秀丽的***北岸，占地670亩，规划总户数2200多户，入住人口8000多人。 ***花园交通极为方便，***公路、三乐路在此交汇，去***、佛山分别不足1小时和30分钟，***花园若配套不全，又会有它的不便之处，如不设小学，则小区内2200多户，大约有700余名学龄儿童都要乘车外出求学，这样不仅令小孩和家长感到不便，也会在很大程度上影响小区楼房销售。 设置学校的必要性 按照政府有关规定，有3000多人聚居的地方，须设一所幼儿园；5000人聚居的地方，须有一所小学；7000人居住的地方，须有一所初级中学。设置学校，是政府规划的要求。 ***花园若想达到建设部规定的全国城市示范小区标准，在文化教育方面，也必须配置一定场所，***花园如果不设小学，很难申请全国“文明示范小区”。 小区入住户数2200余户，根据小学生人口一般占总数3/1的分布规律，***花园区内小学生人数约为700余人。考虑到***花园业主年龄构成与老住宅区有所不同，将会是25~40岁的人居多，其中相当一部分人忙于事业，他们的孩子以读小学的居多，个别人还会有两三个小孩，因此，区内小学生人数可能有会超过这一估计数。数量这么多的小学生，要解决他们的读书问题，靠校巴接送已远远不能满足要求。而且***花园作为一个新开发区，如果