2012年沈阳青年大街超高层住宅项目调研.pptxVIP

沈阳青年大街超高层豪宅定位报告 营销管理中心 2012-11-27 目 录 1.项目概述 2.市场分析 3.竞品分析 4.产品定位 5.产品建议 6.客户分析 7.基础测算 项目概述—宗地四至沈阳第九中学及辽宁省民政厅南侧；地块为不规则多边形形状，紧邻2号地铁；北端：十四维街；东侧：青年大街，规划60米 （地铁2号线）；北侧：西滨河路，规划45米辽宁广播电视塔西侧：彩塔街，规划22米青年公园（西门） 宗 地南侧：文艺路，规划28米项目概述—基础指标占地：58424.1㎡容积率：《13.5建筑面积：78.87万㎡商业办公：70%补偿面积：23500㎡，其中图书城18800㎡，写字楼4700㎡建筑密度：《65%建筑高度：《450米市场分析—城市定位规划层次 规划分为市域、中心城区两个层次。市域为沈阳市行政辖区范围，包括市区、1个县级市和3个县，面积12881平方公里。划定市区范围为城市规划区，面积3471平方公里，规划区内实行城乡规划建设的统一管理。中心城区以四环路为基础，面积1545平方公里。城市性质和职能 国家先进装备制造业基地与科技创新产业基地；国家重要的国际交流中心和文化产 业基地；国家综合交通和信息枢纽；东北地区经济中心和金融 中心；东北地区旅 游集散地和目的地；沈阳 经济区核心城 市。城市规模 2020年市域常住人口1130万，城镇人口990万，城镇化水平达到87.5%左右。中心城区城市人口735万人，城市建设用地规模730平方公里，人均城市建设用地99.3平方米。国家中心城市建设 国家中心城市，是指位于全国城镇体系顶端，对内引领、带动区域发展，对外代表国家参与国际竞争的城市。大沈阳都市区规划 在沈阳经济区范围内，以沈阳为核心，依托沈抚、沈本、沈辽鞍营、沈铁、沈阜五条城际连接带，采取同城式、珠链式和区域组团式的布局模式建设新城、新市镇，推进新型工业化建设步伐，提高城镇化水平，形成布局合理、优势互补、协调发展、具有国际影响力的大沈阳都市区新格局。交通一体化建设 加强机场、高铁车站等重大交通设施建设，强化沈阳国家综合交通枢纽城市地位，带动区域交通的一体化发展。加强以沈阳为中心的高速公路、高速铁路、国省干道的建设，形成七条复合交通走廊，实现沈阳经济区“1小时交通圈”。打通沈阳至主要海港的出海通道，强化出海物流运输体系。图例文献来源：沈阳规划和国土资源局市场分析—区域定位大沈阳城市规划 “一城”指中心城区。“六轴”指沈山、沈大、沈抚、沈本、沈阜和沈铁（康法）六条城镇发展轴。规划形成中心城区、新城、新市镇、一般镇四个等级的城镇体系结构。规划形成沈抚、辽中、新民、法库、康平、新城子、空港、胡台和永安等9个新城。 中心城区 规划人口735万人，建设用地730平方公里。 中心城区规划（空间结构） 以“金廊、银带”为骨架，构建“一主、四副”的城市空间结构。“一主”指城市主城，包括三环内用地及浑南新城。“四副”是主城综合服务职能拓展和城市核心生产职能发展的主要区域，包括铁西产业新城、蒲河新城、浑河新城和永安新城。 公共中心 以金廊、银带为骨架，建立“市级中心、市级次中心、地区中心、片区中心”四级公共中心体系，形成梯度覆盖、便捷可达的“多中心”服务网络。市级中心。是面向区域的综合性服务中心。主要包括金廊、太原街地区、中街-小东路地区等区域。金廊重点发展金融、商贸、商务、文化、体育等功能。太原街及中街-小东路地区重点发展现代商业，提升文化、旅游等服务功能。市级次中心。是市级综合服务功能的重要补充。结合副城和浑河沿线建设，规划道义、永安、张士、会展中心、新南站、曹仲、东塔、南塔、西塔9个市级次中心。地区中心。结合地区发展，规划长江街、兴华街、长白、沙岭、丁香、望花、虎石台、苏家屯等多个地区中心。片区中心。按照服务10-20万人口规模，设置片区生活服务中心。 商业金融用地 结合公共中心体系，浑北主城继续建设太原街、中街、金廊沿线、和平金融街、曹仲次中心、东塔次中心、南塔次中心、西塔次中心等重要城市商业中心区。副城重点规划建设南站商务区、会展中心次中心、道义次中心、张士次中心、永安次中心等商业中心区。合理控制预留地区及社区级商业设施用地。图例文献来源：沈阳规划和国土资源局市场分析 —沈阳宏观环境房地产投资情况：6月商品住宅成交面积环比上涨7.17%：6月沈阳商品住宅共计成交13335套/122.98万平方米，环比分别上涨6.38%、7.17%，较去年同期分别上涨2.62%、4.05%。受政府保护刚需的一系列政策影响，部分刚性需求在逐步释放中，另外本月新开盘和加推项目较多，且大部分项目适时保持或加大优惠力度，在一定程度上刺激了成交量的继续上升，已连续五个月环比上涨。总体经济指标：近年来沈阳市GDP保持12%以上的增速，从人均GDP来看，