天津静海房地产调研策划报告.doc

【天津静海项目调研策划报告】 贰零零柒年壹月  目录 第一部分 宏观分析 3 一、区域概况 3 1． 天津概况 3 2． 静海概况 8 二、宏观经济形势 10 1． 全市宏观经济发展状况 10 2． 静海经济地位分析 15 第二部分 整体房地产综述 22 一、天津房地产市场概况 22 1． 供需状况分析 22 2． 天津市房价及地价走势 23 3． 天津市房地产板块分析 25 4． 2007年天津市房地产市场预测 28 二、静海房地产市场概况 33 1． 静海住宅市场概况 33 2． 静海商业市场概况 37 第三部分 产品定位建议 38 一、客户定位 38 二、项目整体形象定位 38 三、项目产品构成建议 38 四、项目总体规划建议 38 五、地面交通组织建议 38 六、项目建筑风格建议 38 七、园林景观建议 38 八、住宅产品建议 38 1．户型配比建议 38 2．户型竞争要求 38 3．户型规划建议 38 九、商业产品建议 38 1．商业类别构成建议 38 2．商业分隔建议 39 3．商业分布及交通组织建议 39 第四部分 经济估算 40 附件一 住宅项目参考信息 41  第一部分 宏观分析 一、区域概况 1． 天津概况 天津市——中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放城市。地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。 1．1 城市竞争力 天津市综合竞争力居全国第十位。综合市场占有率名列前茅，居第五位；综合生产率和综合收入都居于中等偏上水平；更为可贵的是在这种比较高的基础上其综合经济增长率和综合就业增长率都表现较好。资本竞争力居第六位，金融机构数量及其存贷款余额均居各城市前列，资本可供量充足，银行贷款与民间风险资本均容易获得，资本市场较为发达，金融控制能力很强。 企业管理竞争力排名第四十四位，与天津市作为全国主要经济中心的地位很不相称！ 1．2 历史 现在天津所处的位置原来是海， 位于海河五水汇合流入渤海处,黄河改道前由泥沙冲积形成初形。正式形成于隋朝大运河的开通。唐中叶以後，天津成为南方粮、绸北运的水陆码头，一直到元朝，都是军事重镇和漕粮转运中心。 天津古名“直沽”明永乐二年（1404年），镇守北京的朱棣为了同他的侄子争夺皇位，在此渡过大运河南下。後来朱棣作了皇帝，为了纪念由此起兵“靖难之役”，将此地御赐为天津，即天子之渡口之意。因在此筑城设卫，故俗称“天津卫”。卫是军事建制，而不属于地方行政区划。同年12月又设天津左卫并筑城，至此，天津城初具规模。19世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。 清雍正三年（1725年），改天津卫为天津州（州属行政区域，天津由卫名转变为地名） 清雍正九年（1731年），天津升州为府，天津府下置天津县。 1860年被辟为通商口岸後，曾经有九个国家在天津开辟租界。它们是:天津英租界、天津法租界、天津美租界(後并入天津英租界)、天津德租界、天津日租界、天津俄租界、天津奥租界、天津意租界、天津比租界。 1912年(民国元年)3月，北洋政府成立。1913年4月，撤销天津府，只保留了天津县。1928年6月，国民革命军占领天津，南京国民政府设立“天津特别市”。 1930年6月，天津特别市改为南京国民政府行政院管的直辖的天津市。1930年11月，因河北省省会由北京迁至天津，天津直辖市改为省辖市。1935年6月，河北省省会迁往保定，天津又改为直辖市。 1949年1月15日，天津解放，建立军事管制委员会，同时成立天津市人民政府，仍由中央直辖。1958年2月11日，天津改为河北省省辖市。1967年1月2日，天津恢复为中央直辖市至今。 1．3 地理位置 天津，位于东经117.2°，北纬39.1°，海拔2～5米。在华北平原东北，北屏燕山，东临渤海。是华北平原的最低点和海河水系的汇流处，素有“渤海明珠”之称。属暖温带半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温在13℃以上，年降雨量为500～700毫米。一般认为天津是中国第三大城市。接邻省市：河北、北京。隔海与山东、辽宁相望！ 1．4 行政区划 天津市面积约1.2万平方公里，辖18个区、县，其中市辖区15个：市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区（2000）、宝坻区（2001）。市辖县3个：静海县、宁河县、蓟县。 1．5 人口 1023.67万人(2004年底)，主体民族为汉族占天津市总人口的98%。另有回、朝鲜、满、蒙古等少数民族，到2003年底，全市常住人口为1011.3万人。 1．6 经济 天津是北方大端口，世界十大港口之一，环渤海地