深圳旧住宅小区物业管理探讨一、前言近几年随着经济的发展，房.doc

深圳新旧住宅小区物业管理探讨 一、 前言 近几年随着经济的发展，房地产如雨后春笋般地发展，物业管理也突飞猛进地出现在我们的生活中，住宅小区作为我们生活的重要组成部分，物业管理也越来越受到我们的重视。 旧住宅小区在深圳还大量存在，对于老住宅区，目前深圳市尚无一个准确的定义。在深圳市住宅局1997年11月进行的老住宅区普查中，主要是以建成时间1992年为界限划分的。据初步调查，在深圳经济特区范围内，1992年以前建成的老住宅区共133个，建筑面积915.6万平方米，占全市住宅面积的43%，共10.2万套住宅，人口约40万。而本文中的旧住宅小区主要是指那些设计、建设、施工标准低，配套不全，设备过时、老化，管理不善，人文环境差的旧住宅小区；而新住宅小区主要是指2000年以后建成，设施设备较齐全、新颖，具备一定智能化水平的小区。近几年来“智能小区的概念正在逐步的深入人心,也必然会成为住宅的发展趋势之一。 物业管理是关系广大居民安居乐业的大事，也是加强现代化城市建设与管理的体现。旧住宅小区的物业管理存在着不少弊端与不足，而推进新建小区物业管理规范化工作，提高物业管理的质量；积极探索老旧小区物业管理的模式，对改善广大居民的生活环境，提高城市管理水平，推进两个文明建设有积极的贡献。实行专业化的物业管理有种种好处，突出反映在：(1)可以确保物业功能的正常发挥并且延长物业的使用使命；(2)可以为业主、用户提供一个安全、文明、舒适的工作和生活环境；(3)可以使物业保值、升值，有利于提高房地产的投资效益；(4)可以提高城市形象，完善城市功能，等等。旧的住宅小区还需要不断地改进，相对于新的住宅小区物业管理，旧住宅小区物业管理还有很多地方可以参考,从失败的教训中吸取经验，从而不断改进的，提高其管理服务水平的。 二 、典型案例 （一）旧住宅小区——以鹿丹村为例 鹿丹村，深圳经济特区里一个再平常不过的住宅小区。占地面积70396平方米，总建筑面积110340平方米，共有多层住宅24栋，1280户，由原深圳市基础建设工作组投资兴建，1988年竣工。鹿丹村作为深圳一个典型的旧住宅小区，存在的问题值得探讨与研究。经过调查与分析，发现鹿丹村目前物业管理存在的许多问题,也是我市旧住宅小区存在的典型问题,归结起来有以下几类： 1．车辆管理方面 ①没有封闭式管理，易造成失误、效率低, 容易引起业主的不满； 　　②在管理费上,容易出现失误,导致资金流失； 　　③人情车和霸王车,给物业公司造成经济受损； 　　④盗窃者以访友为名,以次换好,以旧换新,实施盗窃； ⑤车位不够、车辆的停放无秩序、进出无法做到科学、高效管理； ⑥每月统计报表工作繁杂、而且差错难免； 2．小区治安管理方面 　　①每天大量人进出,难免有闲杂人员混入小区,形成安全隐患,不仅增大了管理难度,一旦出事,影响极坏； ②各种装修人员和维修人员,未经管理处同意,在业主家中施工,管理人员很难监控； ③外部人员借探亲访友之名,骚扰业主的生活,管理人员无以为计； ④如果为加强管理,保安过多,使人仿佛生活在管制区内,潜在的业主会望而退却,导致客户流失，也造成资金的流失； ⑤保安人员极易掌握业主的活动规律,里应外合,监守自盗,业主和管理公司都防不胜防； 3．收费管理方面 　　①业主的水电费拖欠不交,一旦物业管理公司对其催缴或停水停电,引起矛盾激化,必将影响公司辛勤培育的品牌形象； 　　②管理人员工作量大,而且管理不够科学，易出现失误； 　　③回收款较多时,无法避免有人携款离去； 4．房屋本位的质量管理 鹿丹村住宅楼外墙随处可见的斑马纹是该小区质量问题最直观的表现：墙体 出现细裂缝，产生渗漏水，补填裂缝以防渗漏水的工程便形成了斑马纹。再深入住户室内，墙皮脱落、管线外露、潮湿阴暗、到处发霉，甚至墙体裂缝、地面下沉等严重的质量问题更让人触目惊心。 可以肯定地讲，房屋本位的质量问题是鹿丹村小区的最重要问题。而这，仅仅是深圳老住宅区的一个典型。老住宅区之所以老化得快，与没有切实的养护、维修有一定关系。但再好的建筑，也要精心管理、养护。而这些归根到底还是物业管理不善。 （二）新住宅小区——以益田村为例 益田村是由深圳市住宅局主持兴建的大型住宅区，坐落于深圳市福田区皇岗公园对角，地理位置优越，交通方便。小区分三期开发，第一期于1996年开发。当时，全国还没有出现智能化社区。2000年，益田村二期高层即将竣工，小区的智能化建设也同步展开。益田村占地40万平方米，住宅100多栋，总户数8000多户，小区人口4万多人。曾获得深圳市颁发的“环境文明小区”、“园林单位”以及建设部颁发的“全国物业管理优秀示范住宅区”和“全国城市物业管理优秀示范”等荣誉称号。这就是智能化与物业管理的有机结合利用，值得我们探讨。 目前，中国的智能化社区的建设比较注重