深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项可行研究.doc

深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目可行性研究报告 报告编号：世联咨字[2009] TZ06号 2009年6月30日 房地产咨询报告 项 目 名 称： 深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目投资可行性研究报告 委 托 人： 深圳市地铁有限公司 咨 询 方： 深圳市世联土地房地产评估有限公司 联 系 人： 张 波 杨文健 作 业 日 期： 2009年6月23日至2009年6月30日 咨询报告编号： 世联咨字[2009]TZ06号 目 录 一 研究结论 1 1.1项目属性 1 1.2项目投资环境 1 1.3项目SWOT分析 3 1.4项目发展定位 3 1.5项目经济效益分析 4 二 项目地块属性界定 6 2.1项目概况 6 2.1.1项目位置 6 2.1.2地块现状 6 2.1.3项目规划指标 7 2.2项目区域环境分析 8 2.2.1项目区域环境概况 8 2.2.2片区关系图 9 2.2.3片区发展分析 10 2.3项目地块属性界定 11 2.3.1区位属性 11 2.3.2物业属性 12 2.3.3生活便利度属性 12 2.3.4生活氛围属性 13 2.3.5资源属性 13 三 项目投资环境分析 14 3.1宏观环境分析 14 3.2深圳市房地产市场分析 14 3.2.1房地产市场政策 14 3.2.2房地产市场特征分析 16 3.3项目周边房地产市场发展分析 23 3.3.1项目周边住宅市场发展分析 23 3.3.2项目周边商业市场发展分析 28 四 项目SWOT分析 31 4.1 S（优势） 31 4. 2 W(劣势) 31 4. 3 O（机会） 31 4. 4 T（挑战） 31 五 项目定位 32 5.1项目发展策略 32 5.1.1项目发展策略 32 5.2项目发展定位 32 5.2.1客户定位 32 5.2.2产品定位 33 5.2.3价格定位 34 六 项目经济效益评价 35 6.1项目工作计划 35 6.1.1主要考虑因素 35 6.1.2关键节点安排 35 6.2项目经济效益分析 36 6.2.1分析前提 36 6.2.2项目投资估算 37 6.2.3项目资金构成 38 6.2.4投资使用计划 38 6.2.5收入分析 39 6.2.6项目结果指标分析 41 6.3项目风险分析及防范建议 42 七 附表 43 研究结论 1.1项目属性 项目为车辆段上建物业； 地块用途为居住，计容积率建筑面积为30.61万平方米，包括18.2万平方米的保障性住房和6.26万平方米的单身宿舍； 项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山； 大南山为包括高尚居住区、办公、创业园在内的综合性地区，而赤湾则是集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区；大南山片区具有港区向城区过渡的个性特征，大南山南侧地区由于靠近赤湾片区，港区货运仓储及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏； 项目目前拥有陆路、水路交通优势，未来将规划地铁2号线和5号线，城市内外交通便利性将进一步提高，目前大片区配套较为完善而区域环境、配套相对较差； 大南山未来发展意向：根据规划，片区应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南山公园—海上世界—深圳湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山、城、海的相互交融； 项目未来发展首先不能依托于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来的风险。 属性界定如下： 区位属性：陌生区域·边缘化·无可延展性·不纯粹 物业属性：地铁上盖·规模较小 生活便利度属性：车行便利度较高·生活配套匮乏 生活氛围属性：居住氛围不足·无生活配套提升可能 资源属性：大南山麓一线山景资源·海景资源 居住及港口交界处、港区向生活区过渡性质的、拥有一定山体及海景资源的、车辆段上盖、中小规模、住宅物业发展项目。 1.2项目投资环境 宏观经济环境 中国经济经历了过去几年的高速增长之后，开始进入一个周期性的回调阶段，房地产市场受到影响； 美国次贷危机引发了金融海啸，恶化的外部经济环境及其不确定性的运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有一定的“反弹”；房地产政策方面，由“从紧”转为“明显放松”，市场效果已初步显现。 深圳市房地产市场总体环境 关内新增住宅用地供给持续降低，土地稀缺性增强，将直接影响到关内新增住房的供给； 截至到2009年5月，深圳市房地产市场总体呈现回暖迹象，价格出现上涨，交易量先升后降； 2009年初，房产需求以刚性需求为主，从5月春交会来看，主力成交楼盘以低价位为主；近期需求结构由首次置业向改善性置业转变，同时投资需求增加； 2009年5月，深圳房地产市场呈“供小销大”，供应量大幅下降，成交量