荔湾高尔夫地块可行研究.ppt

区域发展研究 区域房地产市场研究 SWOT分析 项目发展初判 项目概况 市场定位初判 价格预测 产品方向 目标市场 * 产品定位原则： 最大限度利用景观资源，增加望江、生态园套数 产品定位与地块拥有的资源相匹配 满足目标客户需求 考虑地块不利因素的影响（高架桥） 产品定位推导依据 A地块产品定位 目前原芳村板块供应及成交主流产品(见65页) 参照广州市相似区位，拥有与地块可比景观资源热销产品(见131页) 三房：90-120m2占60%、二房：70-90m2占35% 景观最好的位置以三房：120-130m2、四房：140-160m2为主 本项目产品定位： 目标客户(二次及以上换房客)需求(见133-134页) 首改客户:80-100㎡占26%、100-120㎡占28%、120-144㎡24%多次换房客户:144-200㎡占31%、120-144㎡占17% 户型 户型面积 （M2） 套数 总面积（M2） 面积占比 四房(带主人套房) 140～160 105 15825 20% 三房(带主人套房) 120～130 253 31651 40% 三房(不带主人套房) 90～110 158 15825 20% 二房(不带主人套房) 80～90 186 15825 20% 合计 702 79128 100% * 产品定位原则： 最大限度利用景观资源，增加生态园景套数 产品定位与地块拥有的资源相匹配 满足目标客户需求 考虑地块不利因素的影响（高压线） 产品定位推导依据 B地块产品定位 目前原芳村板块供应及成交主流产品(见65页) 参照广州市相似区位，拥有与地块可比景观资源热销产品(见131页) 三房：90-120m2占60%、二房：70-90m2占35% 景观最好的位置以三房:120-130m2、四房:140-160m2为主 本项目产品定位： 目标客户(首次、二次换房客)需求(见132-133页) 首置客户:60-100㎡合计占58%、100-120㎡23%；首改客户:80-100㎡占26%、100-120㎡占28%、120-144㎡24% 户型 户型面积 （M2） 套数 总面积 （M2） 面积占比 四房(带主人套房) 140～160 50 7424 9% 三房(带主人套房) 120～130 204 25570 31% 三房(不带主人套房) 90～110 247 24745 30% 二房(不带主人套房) 70～80 330 24745 30% 合计 831 82485 100% * 产品 主力面积 主力户型 洋房 70-85 两房 90-95 小三房 110-120 大三房 芳村指标楼盘供应产品情况 产品 面积 主力户型 成交比例 高层 洋房 70以下 一房 1% 70-90 两房 35% 90-125 三房 59% 125以上 四房 5% 备注：按面积计算比例 芳村住宅市场成交产品比例 根据市场现状，从供应及成交数据看， 90-120M2三房是主力，其次70-85M2二房 项目产品方向建议 * 广州市相似区位，拥有与地块可比景观资源的热销产品 * 首置客户中小户型需求比重大，100㎡以下占比约占六成 首次置业客户户型需求以中小户型为主 60-100㎡合计占58% 100-120㎡23% 数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据 * 首改客户产品需求集中80-144㎡，约占8成 首改客户需求集中80-144㎡，约占八成 80-100㎡占26% 100-120㎡占28% 120-144㎡24% 数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据 * 多次换房客户144-200㎡需求明显增加 多次换房客户144-200㎡户型需求明显增加 144-200㎡占31% 120-144㎡占17% 数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据 * 市场定位初判 价格预测 产品方向 小结 五、项目发展初判 小结 在楼市调整期，广州市政府前所未有地大规模推出市中心为数不多的优质地块，这对于外来实力雄厚的发展商进入广州将是一个绝佳时机。 通过合富辉煌对芳村高尔夫地块的详细可行性研究，得出结论： 项目兼顾老城区地段和广佛同城化的战略地位，标杆性强，有利于深业品牌切入广州。另外，项目产品的中高端可塑空间大，2012年整体售价估计超1.4万/M2 * ——报告结束—— * 区域发展研究 区域房地产市场研究 SWOT分析 项目发展初判 项目概况 区域市场发展历程 区域住宅整体特征 区域借鉴项目分析 区域二手市场分析 区域土地市场分析 潜在竞争板块分析 * 芳村近年仅出让用地2宗，2010年计划推出高尔夫用地共20万M2 出让时间 地块名称 受让方 占地(平方米)