精品文案-2006年清远市时代地产佛冈项目发展战略与整体定位.ppt

时代地产佛冈项目发展战略与整体定位 谨呈：佛冈时代地产开发有限公司 佛冈县位于珠三角边缘，广州1小时都市圈范围内，行政隶属清远市，紧邻广州从化市 佛冈县基本无产业支撑，经济实力较弱，旅游资源比较丰富，无污染 项目位于京珠高速佛冈出口处，项目用地范围已经纳入佛冈县总体规划，规划为居住用地 但佛冈县总体规划尚未审批，正在调整，项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划，土地性质全部为集体土地 项目周边及本身自然资源丰富，环境优美，可利用和再造的资源较多 项目目前正处于取地阶段，在征土地约3000亩，但尚未取得土地使用权 佛冈时代对项目研究的需求和要求 根据项目的难点和需求，将本报告分为两部分 我们要解决的问题 城市大盘发展研究 “新城”模式研究 发展战略与整体定位 本项目顾问工作分三阶段完成，本报告是第一阶段：项目发展战略与整体定位的研究 在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读佛冈项目，对项目的发展方向、定位、启动以及取地和控地策略进行了广泛的调查和有针对性的研究 在进行风险分析之前，首先明确当前国家农用地转为建设用地的程序 时代目前辅助政府征收本项目用地，前期投入用于冲抵地价 我们认为本项目在取地过程中，风险也是项目的难点主要集中在以下三个环节 项目规划目前未完全纳入到土地利用总体规划 ……项目用地不能纳入到城市建设用地供应体系内，时代无法取得用地指标 纳入总体规划之后，经营性用地必须招拍挂，后期土地控制存在风险 世联关于后期土地成功控制的案例 建议1：参照以往成功的模式，以建设“佛冈新城”的名义，成立建设管理委员会 建议2：在本项目用地范围内建设符合本项目的部分公建，促进当地的经济发展 建议３：在项目用地范围内建设公建，与后期土地捆绑出让，设置障碍 与县政签订建设框架协议，保证项目每年600亩的土地出让指标，不能满足项目要求 从去年以来政策控制逐渐上升到土地利用的源头，大大增加土地征用的不确定性 随着征地政策限制和要求越来越严，征地成本越来越高，按照指标取地项目成本与风险增加 在未取得足够的土地使用权之前，加快征地进度，则前期投入资金多，风险大 建议：尽早寻求省里指标调配或与能取得土地指标的公司联合取地与开发 与县政府签订协议，规定土地增值收益比为时代：佛冈县政府=9：1 世联关于发展商与政府签订协议，保障失败的案例 在与政府分成土地收益之前，首先明确国家关于土地出让金的政策 建议1：在“收”线，设置公司保证９０％的土地增值收益 建议2：在“支”线，签订配套协议保证90％的土地增值收益 研究思路 定位之前的思考 1.1 项目属性界定 1.2 核心问题聚焦 广州为珠三角城市群中心城市，城市经济实力强，辐射范围广 广州目前处于从单中心到多中心过渡的发展阶段 项目所在地佛冈位于广州1小时辐射圈范围内，与广州通过京珠高速相连，环境优美，旅游资源丰富 根据国内外成功的案例，对项目进行属性界定，确定项目的研究重心和研究范围 定位之前的思考 1.1 项目属性界定 1.2 核心问题聚焦 广州大盘最早发展于华南板块，华南板块的开发创造了广州大盘开发热潮 广州大盘目前已经形成了番禺、花都和广园东三大板块的布局，项目处于三大板块之外 广州正在形成“一主三副两片”的多中心格局，三大板块位于城市发展方向 广州购房置业郊区化趋势明显，2006上半年郊区消化量约占38% 广州房地产市场状况 广州年消化量平均在1000万平方米 2006年上半年消化506.16万平方米 城市住房价格呈上涨趋势，2006年十区均价为6067元/平方米 房地产总的局面为“价量齐升” 2006年土地计划出让850万平方米，远郊土地约占79%，达558万平方米，郊区用地增多 花都、从化正在开发的项目存量土地约2万亩，正在立项或计划建设的项目用地近2万亩 本项目相对于广州目前正在开发的大盘，特别是三大板块实际距离和心理距离较远 大盘多强调住宅而非社区， 缺乏多样性的公共空间和多元化的社区生活，形成功能单一的卧城 多倚重私人交通，内部道路功能单一，社区活动集中到配套中心，缺乏街区活动和社区活力 配套较封闭集中，居住人生活不便利 广州大盘发展至今，形成标准化、一致化 的开发模式，缺乏特色 别墅价格低过豪华洋房，市场日趋平民化消费 广州不缺别墅，不缺大盘，缺乏的是文化与品味 难道广州人能够体验的生活仅限于此吗？真正的郊区休闲度假和居住的人应该是…… 佛冈处于韶关、清远、从化黄金旅游三角的中心，区位优势明显，理想的居住地 项目周边旅游资源丰富，无工业污染，空气清新 环境优美，但区域陌生，区域形象市场尚未认知 发展方向研判 2.1 区域价值研究 2.2 发展模式反思 广州经济极具增长后劲，基本建设投资2005年近800亿，正在形成华南的区域中心 广州市