当前房地产营销策划中存在问题及策略研究(毕业论文).docVIP

当前房地产营销策划中存在的问题及策略研究 摘 要：房地产营销策划是在对房地产项目内外环境予以准确分析，并有效运用经营资源的基础上，对一定时间内营销活动的行为方针、目标、战略以及实施方案进行设计和谋划。房地产营销策划是一项系统工程，需要运用整合营销概念，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益。 关键词：房地产 营销策划 问题 对策 随着市场经济的发展，中国的房地产市场交易日趋活跃，企业之间的竞争也日益加剧。房地产企业要想在激烈的竞争中立于不败之地，就必须开展市场营销活动。房地产企业制定营销策划，企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计一个行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。 一、房地产营销含义 房地产营销是房地产开发企业开展的创造性的、适应动态变化的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息，从房地产开发企业流向房地产购买者的社会和管理过程。其实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过出售住宅、办公楼、商业楼宇、厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活、物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动。 二、房地产营销策划的含义 房地产营销策划是指运用整合营销概念从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合合理确定房地产目标市场的实际需求在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。当代房地产营销策划的合理内涵包括如下几层意思一是房地产营销策划是在房地产领域内运用科学规范策划行为的活动二是房地产营销策划是在市场调研和市场定位的基础上进行的三是房地产营销策划活动的灵魂是创意四是房地产营销策划要综合运用各种策划手段五是房地产营销策划要具有明确的目的性六是房地产营销策划是一种运用整合效应的行为过程总的来讲房地产营销策划不是简单的促销策划或推广策划而是一个综合性、系统性的工程需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现实质上是一个了解市场、熟知市场到推广市场的过程其中心是对顾客需求的清醒认识和准确把握使房地产营销策划从单一化趋向全面化营销服务从注重表面趋向追求内涵不仅要体现物业特征,还要体现市场特征和消费习惯及时代发展要求。 房地产营销策划存在的主要问题 　　房地产营销策划逐渐受到房地产开发商的重视。市场调研不足凡是策划类事务不是靠冲动和想当然进行的而是以大量的真实准确的市场信息为依据。而掌握市场信息就必须依靠科学的市场调研据此帮助企业进行市场定位进一步了解同行业状况分析竞争对手窥探市场需求等情况。《孙子兵法》有云:“知己知彼,方能百战不殆。”正是对此最好的诠释。然而纵观现今房地产业许多房地产开发商缺乏广泛而有深度的市场调研脱离实际使得营销策划成为空中楼阁经不起时间的推敲和市场的考验。如调查方式单一、缺乏相互印证、不论楼盘大小取样总是一个常数调查数据针对性不足对项目规模、位置、特点等消费对象的关系缺乏整体把握样本数量不足以偏概全导致结果与实际差距很大。市场不明定位模糊 调查显示在大多数的房地产营销策划报告中对消费者的描述必然充斥着这样的字眼中高收入的成功人士、注重生活品质、自住和投资兼有等等千篇一律的套话。不少的房地产开发商、策划者将自己的目标消费群笼统定位高档消费者盲目兴建高档产品。随着人民生活水平的提高消费者对高档住宅的需求虽在逐步增长但由于消费者群体社会地位、收入水平和文化素养的差异其需求也会表现出多层次性的特点。许多房地产开发商并未全面充分地认识到这种市场需求的差异不顾当地经济及实力和居民的承受能力甚至毫不顾及企业自身的资源条件没有明确的目标不进行科学的市场定位盲目兴建高档公寓、别墅、办公楼和商业住房最终导致诸多楼盘滞销而适应广大中低收入家庭的经济住房却十分短缺。 价格是市场最为敏感的因素，合理调整价格是市场营销所必须把握的部分，但如何理解、把握物业售价，确是一个较为复杂、关键的部分。楼市出现的降价风应该分两种，一种是一些设计落后的老产品，失去了市场竞争力，必须要降低售价来促进销售；另一种是完全有可能进行推广的新产品，完全没有必要一味来降低售价迎合低价抢市风。房地产业不可能是福利业，没有市场利益就不会驱动