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城市低收入群体住房权利贫困经济学解释及对策 　　摘要：居民拥有一定面积的住房或能够住得起房子，是居民生存权和发展权的基本保障，更是全面建设小康社会与建设和谐社会的一项基本要求。而利益因素驱动地方政府与开发商合谋，结果必然导致商品房的大量开发，而经济适用住房、廉租住房的开发则较少，这不仅损害了城市低收入群体的住房权利，也不同程度地损害了中产阶层的利益。要保障城市低收入群体的住房权利，打破开发商与地方政府的合谋，就需要完善政绩考核办法，强化政府在经济适用住房和廉租住房开发方面的责任和义务。 　　关键词：城市低收入群体；住房权利贫困；经济学解释 　　 　　居民拥有一定面积的住房或能够住得起房子，是居民生存权和发展权的基本保障，更是全面建设小康社会与建设和谐社会的一项基本要求。但是，目前我国城市住房价格一路飙升，损害了很多城市居民的权益。学术界对我国住房问题的研究，主要集中在房地产开发商、土地制度等方面，较少涉及城市低收入群体获取住房权利等方面。而且这些研究一般都着眼于城市居民、政府和房地产开发商之间的利益矛盾，往往忽视了三方在既有约束条件下的市场选择行为。本文拟从博弈论的视角分析城市低收入群体住房权利贫困问题，理性分析城市低收入群体、政府和房地产开发商的行为取向，以寻求解决问题的对策。 　　 　　一、相关概念释义 　　 　　1．城市低收入群体 　　关于什么是城市低收入群体，有不同的界定。有人(王大奔，2002)认为，若把收入群体从高到低排队，那么处于最末的20％的人口为低收入群体，其中后10％的人群为过低收人群体，而最少收入的5％人群则为贫困人口。价格协会联合课题组(2005)认为，城市低收入群体是以收入作为依据来划分的，是个相对于高、中收入群体的概念。从目前看，基本上有三种划分标准：一是以最低工资为标准；---是以统计部门对城镇住户抽样调查的10％最低收入户家庭人均消费性支出为标准；三是以失业保险金或最低生活保障线为标准。这些标准在实际运作中有交叉。如上海把领取最低工资的职工和领取最低生活保障金的人员都作为低???入群体。笔者比较倾向于价格协会的观点，认为城市低收入群体是一个相对的概念，是以收入为依据划分的，相对于高、中收入群体而言的收入相对低下的社会弱势群体。 　　2．住房权利贫困 　　住房权利贫困，是指社会上某些特定的群体和个人，无法享受社会和法律规定的足够数量和质量的住房权利的生活状态，具体表现为获取人们自身生存和发展所需的住房的困难状态。 　　 　　二、房地产商的开发结构行为选择 　　 　　目前，房地产开发企业对土地等生产要素基本上是通过市场机制来获取的，其开发的住房也是通过市场机制来销售的。因而，房地产商发展到现在为止可以说是真正的企业市场主体，即它是以利润最大化为基本目标的。所以，房地产商对住房结构的开发选择也是服从利润最大化这个基本目标的(彭方平、方齐云，2003)。从理论上看，目前房地产商对住房结构的选择有三种，即h1、h2、h3。但具体的开发行为则取决于开发这些住房会给房地产商带来的利润大小。 　　我们可假设房地产商的利润为Mi(i=1，2，3)，所销售房屋的面积为hi(i=1，2，3)，销售房屋的单位预期价格为pi(i=1，2，3)，销售房屋的单位价格风险系数为μi(i=1，2，3)，房屋的单位直接成本为ci(i=1，2，3)，对公共物品负担的单位支出为ei(i=1，2，3)，则房地产商的实际利润函数为： 　　Mi=hi[(1-μi)pi-ci-ei)] i=1，2，3　(1) 　　1．选择开发商品住房的利润分析 　　当前，我国住房市场主要特点有：一是高房价收入比，房地产市场M总体上处于供给的结构性过剩，但住房需求大于住房供给，居民对住房。消费的有效需求得不到满足，商品房的高空置率和居民住房不足并存；二是尽管国家采取了一系列宏观调控措施，但房价的上涨趋势难以控制，绝大部分城市的房价仍然继续上扬；三是房地产业是重要的国民经m济产业，具有关联度大、带动力强的特点，在工业化、城市化和现代化的进程中，房地产业逐步成为国民经济的主要增长点。在这种住房形势下，根据式(1)可知，销售房屋的单位价格风险系数μ1几乎为零，又由于m1m2m3，开发相同面积住房，商品住房实际利润最大，因而，开发商品住房是房地产商的理性选择。 　　2．选择开发经济适用住房的利润分析 　　经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，用于满足低收入群体的住房需求。经济适用住房主要特点是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格。政府对房地产商开发经济适用房时也给予许多优惠条件，保证有微利，刺激开发商的积极性。在目前经济社会平稳的宏观环境下，销售房屋的单位价格风险系数μ2几乎为零，又由于p21，政府提供的