番禺项目市场调研报告.doc

番禺百事佳项目市场调研报告 营 销 部 2010年6月25日 目 录 第一部分　广州市经济及城市发展概况 2 一、广州市概况 2 二、城市发展规划 4 三、宏观经济运行状况 5 第二部分 宏观调控政策解读 7 第三部分 广州市住宅市场研究 12 一、土地出让显著增加，外围区域出让面积领先 12 二、成交大幅回升，成交金额增长超7成 12 三、住宅成交价格走势分析 13 四、2010年1－5月各区一手住宅成交情况 14 五、国内四大一线城市房价对比 15 第四部分 番禺区住宅市场分析 16 一、 番禺区城市发展规划现状图 16 三、2010番禺住宅市场主要供应量情况 19 四、区域市场销售情况及房价走势 19 五、洛溪/南浦板块主要在售楼盘价格走势 20 六、未来番禺主要供应量情况预测分析 20 七、番禺区主要楼盘个案分析 22 八、市场调研总结 53 第五部分 关于购房意愿的调查报告 59 一、受访者基本情况分析 60 二、受访者购房意愿分析 62 三、受访者置业情况及付款能力分析 64 四、受访者所关注的小区配套分析 66 五、受访者对丽江花园及对现时房地产市场的看法 67 六、小结 69 第一部分　广州市经济及城市发展概况 一、广州市概况 1、中国“南大门”——地理位置优越 广州具有十分优越的地理和区域位置。从国际区域上看，广州与东南亚、日本等亚洲国家的交通距离较为均等，基本约为３－４小时的航程，处于该区域经济圈的几何中心。从国内地理位置看，广州是中国的沿海开放城市，毗邻港澳，是广东省政治、经济、文化中心，也是聚制造业、交通、商业、金融、信息、教育、人材为一体的华南商贸中心城市,位于中国经济最为活跃和发达地区之一的珠江三角洲的区域中心，其经济聚散力和幅射力影响着全国以至东南亚和世界。 2、华南地区的海陆空交通中心——交通网络发达 广州是华南地区的海陆空交通中心。海运方面，拥有中国第三大港口广州港，是珠江三角洲以及华南地区的主要物资集散地和最大的国际贸易中枢港，年货物吞吐量达1.67亿吨。黄埔新港和新沙港位于广州东部、珠江的出海口，均为华南地区最大的集装箱码头。莲花山港、南沙港、广州开发区穗港码头和增城新塘港已开通往返香港的客、货轮，花都区开通往返香港的货轮。内河可沿东、西、北江航道沟通广东省各地和广西省，与100多条河道相连接。 陆路运输，铁路：铁路有京广复线、广茂线、广梅汕线、广深线、广九准高速铁路，广珠澳铁路、武广客运专线，构成了四通八达的铁路网络。公路：公路运输已基本形成以市区为中心，105、106、107、324、205国道为骨架，以三道环线为系带，连接各条国道，贯通广东省内97%以上的县、市、镇，并接邻近省市的公路网络。 3、下辖10个区及增城市和从化市2个县级城市 萝岗区将是广州市东部城区未来核心； 南沙区定位成广州市工业区； 新越秀区是广州市政治、文化中心； 新荔湾区是广州市最具岭南特色的中心城区； 天河区则是广州未来城市中心； 白云区依托新、旧机场发展物流业，实现北优战略； 黄埔区为东部城市副中心； 番禺区将成为广州新中心城区、科教资讯产业中心和航运中心； 海珠区是广州市南部的经济、流通和科技中心； 花都区作为广州市工业发展区和重要交通枢纽。10个区，增城市和从化市。 4、常驻人口达1004．58万 根据广州市统计局统计数据，2007年末广州市常住总人口达到1,004.58万人，首次突破1,000万人大关。 在广州1,000多万人的常住人口中，全市户籍人口为773.48万人。 二、城市发展规划 广州城市规划总体战略为“东进、南拓、西联、北优”。“南拓”为番禺地区房地产发展带来了契机，地铁三号线、南沙大开发、广州大学城等一系列的市政建设使市政配套得到改善。近几年、番禺区政府投入巨资，改善番禺居住环境，完善番禺交通网络，使番禺从郊区向广州新城市中心转型。在此过程中，房地产开发也将获得前所未有的发展良机。 三、宏观经济运行状况 1、全市GDP持续快速增长，人均可支配收入高 2005年至2009年，广州GDP年均增长率平均为14%。2009年广州市城市居民人均可支配收入27610元（东莞市区为33,045元 ，深圳市区为29,245元），同比增长9.1%，其中工资性收入增长8.7%；农村居民人均纯收入11067元，同比增长12.6%。 2、三大产值持续增长，第三产业增速最快 统计显示，2009年广州市一、二、三产业增加值占GDP的比重为1.89：37.25：60.86，第三产业比重上升1.84个百分点。第三产业对全市经济增长的贡献率为70.1%，比上年提高5.5个百分点，对经济增长的拉动作用增强。其中房地产业逆势而上，2009年，全市商品房屋销售面积和销售合同金额同比分别增长34.2%和37.5%。