购房必须掌握的注意事项.doc

购房前必须掌握的注意事项 签购房合同之前要注意什么？ 前言 2007年，某编者与一位朋友在闲聊时得知，他近期在番禺某楼盘买了一套小三房单位，看楼的时候售楼人员信誓旦旦地告诉他年底即可交楼，但签合同的时候售楼人员却说因为天气原因可能会延迟3个月左右交楼，并说服我那位朋友在合同上签了一个补充条款，不追究开发商延迟交楼的法律责任，也不要求补偿；而且，在签完合同并交完首期款之后售楼人员又告诉他，他所买的房子实际只有50多年的土地使用权，而不是普通住宅的70年。我朋友愕然，觉得上当了，想退房，可销售人员却告诉他，双方已经签了合同，不能退。 更让我惊讶的时，我问起该楼盘是否有土地使用权证、建设规划许可证等证件时，我朋友一脸茫然，他说连想都没想过要看这些证件。在他看来，这么大一个小区既然有房子在卖，肯定不会有什么问题，如果有问题，政府机关难道还能让它卖？ 我哑然，原来买房子的人中还有想得这么简单的。 也许大部分买房子的人都比我那位朋友精明，但买房整个过程确实比较复杂，买房者一不小心就可能掉进不良开发商精心设计的陷阱里。本文只就签合同之前应该注意的一些问题进行阐述，希望对要买房的人有所帮助。 看楼该看什么 首先购房者应该有一个明确的置业方向，要根据自己的购房预算确定在哪儿买、买多大面积多少价钱的房子等，并在现有的在售楼盘当中筛选出符合自己要求的楼盘，这样才更省时间更省精力。 进入售楼部之后，首先要自己多看。看模型图，了解小区的整体规划和开发情况；看户型图，室内功能布局是否符合自己或家庭的需求；看开发商的营业执照，并注意查看该执照是否经过年检，是否为临时执照（临时执照表明该企业注册资金还未全部到位）；如果开发商委托销售代理机构销售，还要看《代理销售委托书》及该机构的营业执照。 除此之外，购房者还要查看该盘的“五证”，包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》（详见本刊第??页）。如果在售楼部找不到预售许可证、国有土地使用权证等关键手续，购房者一定要向销售人员了解清楚，如果销售人员解释含混，最好到相关政府部门去核查。 看完这些之后，就可以找一位售楼人员，让她给你详细介绍楼盘的情况了。介绍完之后一般售楼人员都会带你去看样板房（施工场地），这里要注意的是，一般开发商都会安排看楼车带你从小区最漂亮的地方穿过，哪怕是绕上一大段。而样板房一般也安排在楼层、朝向、通风和采光都最好的位置，室内一般也布置的非常好，如多用玻璃装饰墙面显得室内更宽敞。只要你稍稍对某套房子表露出兴趣，销售人员就会不遗余力地向你推荐，夸大其好处，掩饰其缺陷。 如果你对某套房子感兴趣，千万别太兴奋，更别太相信售楼人员的话。最好是自己多看看，不仅要看室内间隔、布局、通风、采光、装修等，还要到室外走走，看看楼层朝向、室外风景及周边环境等，对有疑问的地方要及时向售楼人员了解，如果对售楼人员解释含糊，最好还要到相关政府部门去查证。 注意区分“订金”和“定金” 如果你对某套房子比较满意，销售人员马上就会劝说你先交一部分落订费用，并承诺在楼盘公开发售时你可以优先选购。这部分费用可能会以“订金”、“定金”、“保证金”、“诚意金”等名目出现，很多人都搞不明白这些词有什么区别，也不知道该不该交这部分费用。 那么订金该不该交呢？交了订金是不是就不能反悔呢？这要根据不同情况而定。根据今年6月1日起开始生效的建设部《商品房销售管理办法》，开发商所销售的商品房不符合预售条件的，在签定商品房买卖合同之前向购房者收取定金或订金属于违法行为，均可以要求退还；如果开发商所销售的商品房符合销售条件，则要分两种情况：第一，如果购房者向开发商交付订金或其他预订款项，但双方未能就合同条款协商一致，未能签订正式的商品房买卖合同的，开发商应当退还所收取的预订款项；第二，如果购房者与开发商对订金或其他款项另有约定，如开发商在《认购书》或订金收据上写明购房者在规定的时间内不签订合同或不支付首期房款则不退还订金，在这种情况下则适用双方的约定。 这里购房者需要注意区分“订金”和“定金”，虽然只是一字之差，但在法律意义上却大相径庭。“订金”是指购房者与开发商就房屋买卖的意象初步达成协议后，准备进一步协商所签订的临时认购协议中约定的落订款项。购房者支付订金之后，在约定时间内开发商不得再将该套房产出售给其他人。如果购房者不想购买该套房产时，有权要求开发商退还订金。 而“定金”则是指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，由购房者先向开发商交纳部分款项，待合同履行后定金应当退回或抵作房款。如果购房者不履行合同就无权索回定金，如果开发商不履行合同应当双倍返还定金。 值得一提的是，在商品房买卖的实际操作过程中，有的“订金”实际上已属于“定金”性质。如双方在《认购书》中约定，双方