金益德阳光花园四期项目全程策划代理 建议书.doc

金益德·阳光花园四期项目 全程策划代理建议书 目 录 1、赛睿顾问全程服务内容 2、赛睿顾问对本项目的理解和建议 3、赛睿顾问商务合作建议 4、赛睿顾问资质 5、赛睿顾问实战案例 1、赛睿顾问全程服务内容 1、金益德项目属于综合性开发，鉴于项目规模并不大，所以需要合理考虑不同开发元素的协调问题； 2、鉴于项目在营销方面的需求，需要对产品做出准确的判断，既可以解决销售问题，又能够恰当解决招商乃至未来的经营管理问题。 项目整体开发策略 商业部分工作内容 市场 调研 定位策划 商业规划 招商 营销 消费调查 主题定位 档次/形象定位 定位策划 业态组合/比例 招商/销售策略制定 商业规划 规模建议 交通/动线 铺位分割 商业布局及品牌组合 品牌招商 销售执行 投资调查 竞争调查 功能设施建议 商家深访 （1）调查研究体系 产品功能定位 租售价格定位 目标商户定位 经营者研究 投资计划 投资分析 理想租售价格范围 租售价格弹性区间 最佳租售价格范围 商铺投资群体研究 投资群体 经营群体 开发组合及比例 调查研 究 体 系 经营者研究 竞争者分析 经营者习惯 经营者特征 经营者心理 经营者期望 宏观环境分析 为项目定位 提供依据： 档次定位 群体定位 业态组合比例 租售价格定位 市场调研方法 调查设计 调查执行 数据分析与报告 客户要求 明确问题 设计方案 统计处理 方案确认 方案审查 问卷设计 访员招聘 抽样实施 问卷审查 访员培训 调查执行 项目要求 抽样与统计方案 进度安排 项目预算 数据分析 撰写报告 报告打印 报告提交 报告修改 报告阐述 专业市调公司执行、操作 抽样方案方法论 对于简单随机抽样,如果要估计的目标变量为比例型变量,则一般的样本容量确定公式如下 当N趋向无穷大时分母趋向于1，我们可以用公式： 其中d为绝对误差1/a. 在此样本量且置信度为0.05的条件下,最大抽样误差为3%. 市场调研 初步市场定位 商业档次定位 科学划分各种业态 项目适合的行业比例 消费者调研——定量研究 区域人口统计特征、消费结构及模式 项目所在区域人口的消费特征 本项目消费群分层及消费特征 目标行业的消费群分层、消费特征及发展趋向 市场调研 初步招商意向； 合理的铺位划分； 合理的租售价格； 从经营角度进行行业划分。 代表商家深访——综合研究 选择区域部分有代表性的，以及未来可能进驻的商家，包括有：运营商、专卖店、餐饮、娱乐商，对其进行综合状况调查：店铺面积规模，店铺租买状况，店铺租金、售价情况，商家选铺决策体系、未来开店计划及商品价格水平等；上述选定商家对本项目商业的态度、倾向、计划；上述选定商家对本项目的认可度、倾向、需求方式等。 市场调研 综合评价市场，发现市场空白 细致分析市场，寻求市场机会 综合考量利弊，选择市场切入点 客观评价发展，避免现有错误缺陷 竞争市场研究——综合研究 周边地区竞争项目的实力强弱 市场策略及未来发展趋向 目标行业主要竞争者的实力强弱 主要竞争者市场策略及未来发展趋向 目标行业替代产品的竞争威胁 商业地产商圈模型研究思路 区域范围内主要竞争项目研究 研究商业设施所在城市与区域内主要竞争项目之间的商圈范围，了解研究城市商圈的大致轮廓。 都市圈城市研究 研究商业设施所在区域与周边区域之间的商圈范围，了解区域之间的相互影响力。 商业设施研究 研究商业设施主要竞争对手及周边城市居民消费行为，确定其商圈所影响到的区域。 商业设施所在区域的商圈范围及特征 确定最终商业设施的商圈范围及特点 （2）产品策划流程 几种可能的初步方案提出 各种方案的市场分析验证 方案重新评估 目标方案确定 动态财务评价 方案修正 最终方案确定 针对本项目地块的初步判断 商业内容的开发类型、规模决策是重要决策 项目自身建筑规划条件 竞争市场、商业供应特点 消费市场现状及趋势 项目商业主题定位 对应商家经营需求初步判断 商业业态划分 主力商家建议 内部动线及交通 铺位分割建议 商业布局 建筑调整建议 商业项目开发类型规模判断 项目地现状建筑评估筛选 商业规模决策后的补充开发元素 组合规模 市场需求 功能互动 资金运转 组合标准 商业设施 地理位置 酒店 文化氛围 住宅 降低风险 办公商务 商务发展 类型、可承受规模 市场需求 剩余部分 组合物业 存有空间 先确定 ？ ？ ？ 交通设施 停车交通 ？ 功能拉升 (3)、定位方法 项目定位 地域环境和项目建筑适应性 区域消费 市场需求 现状及趋势 区域交通支撑性 区域物流、商业 设施供应 现状及趋势 项目定位 市场调研 业态研究 财务与风险分析 宏观环境分析 项目地段环境调研 消费者调研 项目潜在需求分析 / 项目潜在竞争分析 项目所处区位特征分析