明源售楼管理系统操作工作指引.doc

北 京 华 润 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 华经规字[2008]第004号 签发人：朱华越 明源售楼管理系统操作工作指引（试行） 明源售楼管理系统操作工作指引（试行） （经纪公司版） 1. 用户名与密码 2 1.1. 登录地址 2 1.2. 用户代码 2 1.3. 密码 2 1.4. 浏览器要求 2 2. 系统初始化 3 2.1. 建立项目 3 2.2. 机构及人员 3 2.3. 业务参数设置 3 2.4. 价格管理 5 2.5. 付款方式定义 8 2.6. 折扣管理 10 3. 市场营销 12 3.1. 问卷定义 12 3.2. 营销方案 14 4. 客户跟进 16 4.1. 线索管理 16 4.2. 销售机会 20 4.3. 交互明细查询 25 4.4. 客户台账 25 4.5. 草拟交易 29 5. 交易管理 33 5.1. 房源查询 34 5.2. 预约排号 36 5.3. 定单管理 37 5.4. 合同管理 42 5.5. 销售日志 47 6. 售后服务 47 6.1. 服务进程办理 48 6.2. 注意事项 52 7. 财务管理 52 7.1. 催交欠款 52 8. 附件 55 机构岗位及人员初始化清单 56 项目级参数清单 57 公司级参数清单 58 用户名与密码 登录地址 :81/ 用户代码 系统以唯一确定的用户代码标示用户身份，用户代码即为员工编号，如hf0000或xs0000（不区分大小写）。 密码 初始密码由系统管理员设定，用户登录后应尽快修改。 浏览器要求 浏览器类型及版本：建议尽量使用IE6.0，其他类型或版本的浏览器可能影响系统正常的功能使用或界面显示。 关闭窗口拦截功能：由于系统大量功能采用弹出窗口实现，因此登录系统前应关闭浏览器自带的或其他附加软件提供的“弹出窗口拦截”功能。 系统初始化 建立项目 当项目进入前期客户积累阶段，经销售部提出申请，由系统管理员在系统中的[项目准备—项目概况]中新建项目，由资产管理部与财务部联合进行房源生成及房间资料的录入。 机构及人员 项目建立后，销售部按照系统权限申请的流程提出销售部机构及人员设置方案，由系统管理员进行配置。 业务参数设置 销售部机构及人员设置完成后，销售部可根据项目进度提出参数设置方案，由系统管理员进行系统中项目级业务参数的设置。 配置类参数（项目级）：主要涉及大小定保留天数及定金数额，具体的设置标准应符合公司制度中有关房源保留权限的规定。 [交易管理]中的[选房设置]：系统针对每一单独的楼栋进行选房控制。处于集中销售期间的楼栋可不进行选房控制，正常销售期的楼栋一律要求进行选房控制。 [售后服务]中的各项销售服务进程按照公司要求的统一方案进行初始设置，如有特殊情况可提出调整申请。 价格管理 价格录入要求：所有开放的房源均应有相应的价格。具体操作有调价方案或手工录入两种形式。具体的更新时间（调价方案的正式执行时间或手工录入的录入时间）应与价单正式启用的时间同步。 对于已售房源：可在调价方案中一同参与调价，也可不进行价格更新。 未售房源中，当前在售（有价单）的，应按随时同步更新为当前有效价单；尚未进入销售（无价单）的，应按预算价格进行录入。 价格审核要求： 通过调价方案制定价格时，只有当相应的价单获公司领导正式会签审批后，方可执行方案将价格传递至房间。 通过手工录入方式输入价格时，录入完毕后应有专人进行复核，复核无误后方可保存。 调价方案 重新定价模式：采用“基准价格经各种因素值调整得出最终价格”的模式进行价格制定，适用于新楼开盘等需要制作全新价单的情况。 在现有价格上调整：采用“现有价格经增减或涨跌调整得出最终价格”的模式进行价格制定，适用于销售中的楼栋进行相对简单的价格调整。 退房审核：当某房间处于定单或合同状态时发生退房，则其退房后重新销售前，需由销售经理就其重新的标准价格进行确认审核，方能顺利录入后续交易。具体操作方法： 准备工作：确认相关房间已由行政人员在系统中完成退房操作。 进入[项目准备—价格管理]模块，点击选择“退房审核”标签，确认当前视图为“待审核的房间”。 在“待审核的房间列表”中勾选拟审核的房间，其相应的单价和总价字段将变为可编辑状态。 调整价格或确认继续沿用默认价格后，点击表头右侧的“审核”按钮，即可完成价格审核，此条记录随即转入“已审核的房间”视图，房间即可重新销售。注意：审核操作不可逆，请谨慎操作。 面积变更审核：当经定价后的未售房间面积数据被调整，则面积调整后继续销售前，需由销售经理就其标准价格进行确认审核，方能顺利录入后续交易。操作方法参考“2.4.2退房审核” 付款方式定义 凡项目销售所需