目前我县物业管理存在问题与建议.doc

我县物业管理存在问题及建议 我县物业管理自2004年起步至目前，随着房地产业的兴盛，物业也得到了快速迅猛发展，目前已经与广大居民生活工作密不可分，同时也成为与拆迁、房产成为被社会关注的三大焦点，县委县政府对物业高度重视，主管部门认真落实，在这短短几年中制定出台了大量的规范性文件和相关制度，有效的规范了物业企业服务行为，目前已基本走上良性发展轨道，特别是前期物业招投标的运作走在了本市兄弟县的前列，受到市房管处的高度肯定和表扬。 一、存在问题 我县物业管理虽然取得了一定的成绩，同时，也应该看到在物业管理过程中还存在的很多问题。通过调查物业企业、走访业主及本人几年的管理经验，发现阻碍物业规范发展的主要有如下问题: 1、物业企业服务意识不强；专业技术能力不高;服务质量低下。导致业主满意率不高。 2、少数业主物业知识缺乏；公益心不强；综合素质不高（如：无故损坏公共设施或绿化；随意装修破坏房屋结构；任意改变房屋用途；私搭乱建,乱扔垃圾；以种种理由、借口拒交物业费等）。使物业既承担服务职责又兼任管理职能。 3、相关职能部门对业主违规违法事件推诿拖延，助长业主违规装修、乱搭乱建的不正之风蔓延。 4、开发商推卸责任，使物业成为开发商“替罪羊”和业主的“出气筒”。 5、基础配套设施规划不公开，监管落实不到位，使物业管理陷入被动局面。 6、业主委员会的选举不规范，被选人员无公益心、无责任心，滥竽充数，使业委会成为“聋子的耳朵”。 7、老旧小区房屋、基础配套设施损坏严重，未缴纳过维修资金，维修改造无资金来源。 8、老旧小区建设面积较小、分布零散，不符合物业企业进驻条件，物业服务难以兼顾。 9、收费难，成为阻碍物业后期发展的最大障碍。 10、社会各界对物业认识不够，支持力度不高，少数物业人员的不敬业影响物业整体形象，成为媒体和舆论的炒作对象，使物业成为“过街老鼠”。 二、问题剖析 问题1：由于早先办理物业资质门槛较低，个别物业企业申办者原先是无业人员或兼职人员，他们一无经济实力、二无管理能力、三无专业技术，在办理资质前不知道什么是物业。在取得资质后又是通过各种关系接到物业项目后，随便聘用几个保安和保洁人员，不注重服务，以赢利为目地，收费随意性较大，导致小区长期脏乱差，基础设施遭到损坏严重，业主投诉较多（如阳光巴黎城、桃州名都等），严重影响整体物业形象，但不能代表全体物业企业。 问题2：居住小区的业主多数是城市周边拆迁户，他们住惯了独门独院，自律意识和物业意识不强，又具备农用工具，常常破坏绿化种菜、搬家的杂物随意堆放，衣物随处晾晒，乱扔垃圾等违规现象屡禁不止（如：城东花园、京西小区、星宇小区）；少数个体户业主自我、自大意识较强，宾馆、饭店等营业场所致他人利益不顾，随意装修，改变房屋用途、破坏墙体结构、乱放、乱堆现象严重，不服从物业管理并殴打物业服务人员（商住小区都存在），；少数业主以房屋质量或其他理由为借口，拒绝缴纳物业服务费，导致物业企业因无经济效益或亏损后撤出项目（西苑小区、京杭公寓、城东装饰城、星宇小区、广源市场等）。 问题3：按照国家省市和我县相关文件规定，城建、公安、城管、交通、环保、工商、卫生、物价、众兴镇等相关部门对物业根据各自职能进行共同管理（如违规装修由城管负责、油烟排放和噪音由环保负责、车库改门市由工商负责、治安由公安负责、大型客车由交通负责、卫生防治由卫生负责、规划建设由建设负责等等），但有关部门无视文件规定，对物业上报业主违规、违法问题不闻不问、相互推诿，有的即使来了也是看了就走，起不到作用（各小区都有这种现象发生），助长违规行为不断扩张。小区违规违章行为之所以无法禁止，绝大部分是因为执法不严造成。 问题4：开发企业在房屋交付业主后，业主发现房屋质量（如屋面漏水、墙面渗水）和基础配套设施、设备损坏找到开发商，多数开发商会说“房屋已交付，有事找物业去”，一推了之。按照国家“物业条例”规定，在房屋交付后在质保期内出现房屋质量或设施设备损坏均应由开发企业进行维修。物业将存在问题向开发商反映，开发商总是左推右推，迟迟不予维修，只等过了质保期一走了之，造成业主以为是物业不给维修或推卸责任，往往以不交物业费来对抗物业，物业企业既不敢得罪开发商也不敢得罪业主，左右为难，时间一长，形成恶性循环，最后无法维持，只是也一走了之。 问题5：居民小区应配置相关的基础配套设施标准是由规划审批的，审批结果在开发商和规划办的柜中，至于该建什么？什么时候建？地点在什么位置？建什么样的标准？其他管理部门不了解也无法监督落实，导致很多小区基础配套该建的不建、少建或拖延建设，或以次充好建设，导致设施设备过早的损坏（如很多小区的无垃圾中转站、公厕，绿化、道路、技防、正式用电等设施建设不到位或过早损坏）。造成业主意见较大，经常为此出现上访现象。 问题6：现在的小区业主委员