龙湖企业文化及运营精细化管理研究.doc

2013龙湖企业文化及运营精细化管理研究 守正出奇 龙湖管理发展的三个主要阶段 第一阶段 初涉江湖 第二阶段 内功修炼 第三阶段 高速扩张 全国扩张： 集团化管控、跨地域多项目运作 本地扩张：专业化管理，跨区多项目运作 龙湖西苑、北城天街、枫香庭、香樟林 求生存：外行入门，项目管理 本地单项目运作（龙湖花园·南苑） 940 初涉江湖：打造高起点的小康住宅示范小区 全国推广“小康住宅示范小区”，引导住宅产业化发展。 全国首期批准项目约20个，累计实施超过100个项目。 龙湖地产最早项目龙湖花园是小康住宅示范小区之一。 规划设计 工程质量 科技含量 室内装修 环境质量 物业管理 国家重大科技产业工程项目 国家“九五”重点科技攻关项目 20年不落后 30年可改造 龙湖初期突破之道 企业家精神 客户导向的持续改善 好人策略 第一阶段小试锋芒 98年，重庆房交会统计，龙湖花园销售额名列第二 98年， 重庆首届“十佳小区”评选，龙湖花园夺得第一！ 98年，物业公司通过香港品质保证局ISO质量管理体系认证 1200 2000年，龙湖西苑开盘热销，2天销售476套 2000年，蝉联“重庆十佳住宅小区第一名” 龙湖第二阶段－本地化复制和发展 产品 区域 时间 2000年-2004年 单一区域－－同城跨2个地点 纯住宅－－商业地产 人数 销售额 在建项目 2个项目－－5个项目 3亿元－－16亿元 66人－－130人 第二阶段的关键词：本地化复制 龙湖启动“三年管理工程”与“根据地建设” 不高估一年能做的事情，不低估10年能做的事情！ 不搞多元化！专注房地产！ 剑客都是孤独的，修炼时默默无闻，一旦拔剑出鞘， 所向披靡！ 为了扩张，先立足重庆，修炼内功！ 龙湖第二阶段的复制重点 事 人 事 人 意愿 能力 标准 计划 流程 授权 合同 操 心 的 员 工 企 业 的 效 率 与 管 控 企业的绩效 龙湖ISO与流程建设的观念 质量认证 不是目的！ 每个部门的 工作梳理的审定我都要亲自参加 不流汗， 就要流血！ 全员参与，干部带头！ 龙湖ISO与流程建设的做法之一 “科学”做法： 外脑出成果！ 一步到位！ 我们的“土”办法： 外脑提供工具和思路，自己出成果！ 龙湖ISO与流程建设的做法之二 “科学”做法： 先抓重点工作及流程！ 我们的“土”办法： 基于现所有工作行为梳理－分级优化－固化 龙湖ISO与流程建设的做法之三 “科学”做法： 一次到位！细到流程和作业指导！ 逐步固化：先抓目的、原则、再到流程、模板、辅以案例形象化 龙湖流程体系建设的核心规律－弹性梯度模型 目的、职能 管理刚性增强 管理弹性增强 原则 要求 标准（指标） 作业指导书 案例、数据库、诀窍 流程 龙湖ISO与流程建设的经验 实事求是、干部带头、 由粗到细、切忌（ ）和速成 龙湖地产初期的计划管理模式 周期： 周工作例会、月度工作例会 方式： 各自为政，自以为是，信息不对称、不管其他部门； 工程进度计划与营销计划为主：工程最痛苦…… 问题 走到哪歇到哪！ 计划调整：拉锯战、消耗战 资源争夺：讨价还价、强势为王 救火：眉毛胡子一把抓…… “现场裁判、 拍脑袋、拍板会、 夜总会” 龙湖地产计划管理演变 财务部工作内容 物业部工作内容 行政部工作内容 造价采购部工作内容 营销部工作内容 工程管理部工作内容 研发技术部工作内容 开发部工作内容 第n月 … 第二月 第一月 项目进度及相关事项 协同计划，由专业部门各自计划转变为关注整体、协调。 一目了然，牵一发动全身!每周开会协调。 简单的累积：公司工作与项目计划（第一版） 总经办主导组织实施 龙湖地产计划管理演变 公司工作与项目计划（第五版） 。。。 项目进度事项与公司重点事项说明 （相关指标） 现金流汇总与分析 财务融投资分析 财务部工作内容及重点提示。。。 开发部工作内容及重点提示 部门协办事项及相关指标 需要其它部门协办事项及相关指标 部门内部管理事项及相关指标 部门涉及的收与支//前置条件与资源 第n月 … 第二月 第一月 项目进度及相关事项 前置条件以及资源（将临时的承诺转变为固定化-模块化-要求、标准） 增加对财务指标（部门涉及的收与支），增加财务数据汇总 计财部主导组织实施 设计配合 采购策划、总包监理招标 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工 项目论证阶段 项目策划阶段 方案设计阶段 工程管理阶段 项目取得 主体结构开工 开盘销售 交房 竣工 产品交付阶段 项目发展 营销 设计 工程采购 组织项目论证 项目取得 市场调研 初步项目定位 规划要点/规划草案 项目定位 概念规划设计 项目营销总案、项目推广方案策划 销售前准