京津冀协同发展中地投资策略.docxVIP

瑞威研究院 | 京津冀协同发展中的投资策略 瑞威资本设立的专注于不动产金融创新研读的行业平台，研究院基于瑞威资本有效的创新型业务模式、强大的执行力及风险管理能力、稳定的管理团队及经验丰富的技术团队，围绕不良资产处置、商业地产并购及不动产投融资业务开展一系列专业的产业研读。文章转载请联系瑞威资本获取授权。 编者按： 作为三大国家战略之一“京津冀协同发展”中的重要一环，“雄安新区”的设立意义重大。高起点、高定位，为新区如建材、地产、钢铁、交运、制造、商贸等诸多产业的转型升级带来了令资本热捧的投资契机。在京津冀协同发展中，民营资本和私募基金如何发掘价格洼地、如何在不动产投资领域做出前瞻性布局，是本篇报告的研究重点。 京津冀都市圈 1、摘要 城市圈 根据经济发展的均衡性、GDP来看，城市圈投资的选择为长三角珠三角京津冀长江中游成渝都市圈。其中长江中游和成渝都市圈只建议投资都市圈内核心城市，因为都市圈仍处于发展的第一阶段，虹吸效应大。 而京津冀都市圈中除北京、天津外，城市发展基础弱，大都为重工业，需要一些时间发展。 雄安定位 雄安在京津冀规划中的地位很高，为北京副中心。目前雄安处于从零开始，待开发的阶段。 最终雄安、天津、北京将成为京津冀地区中的三足鼎立。但雄安将承接北京部分产业的转移和行政、教育功能的转移。 河北城市 在河北各城市中，投资的优先级为保定、石家庄和廊坊。保定承接了来自北京的大量科技产业园区、高薪技术产业的转移。产业大多为新兴产业，对GDP的拉动作用明显。廊坊承接了来自北京大量的市场、企业和行政事业单位。石家庄承接北京相关能源产业。 河北县市 雄安新区政策管控力度大，投资建议多考察周边县。在河北保定、廊坊的县市中，重点关注地铁、机场、城际直接引流的县市，关注先成熟起来的城市。 县市投资排名为： 1） 固安、涿州、燕郊、永清? 2） 广阳、三河、大厂、香河、天津宝坻 3） 永安、霸州、文安 2、京津冀都市圈现状 十三五规划中指出，我国将加快城市群的建设发展，打造19个城市群。 京津冀、长三角、珠三角是传统城市群中基础较雄厚，较具经济活力，吸收外来人口较多的城市群，担负着建设世界级城市的使命。除此之外，长江中游城市群承东启西和成渝城市群一带一路，也具有突出的战略地位。但目前这两个城市群还属于城市群发展的第一阶段，即人口吸引阶段。 五大城市群重要经济地位： 占国土面积11%的五大城市群经济总量占全国的55%，是中国经济较活跃、潜力较突出的地区。 三大都市圈重要经济地位： 无论是人口、经济，三大都市圈都是中国经济发展的领头羊，京津冀城市群规划规格高、政策执行力度大，表明京津冀有追赶之势。 城市圈发展情况： 珠三角城市发展较为均衡，长三角、长江中游城市群内部差距较小，京津冀城市发展差异较大，成渝都市圈中成都和重庆发展独大。 京津冀城市群： 京津冀从第五大城市沧州开始打破这个规律，城市间发展的差距大，也代表京津冀之后有巨大的发展空间。 雄安三县具体信息 1、雄安基本情况 雄安规划力度大，远期2000平方公里，目前已有成型支柱产业，多为第二产业。 4 月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。 “雄安新区”“规划范围涉及河北省雄县、容城、安新 3 县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地，规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约 100 平方公里、中期发展区面积约 200 平方公里、远期控制区面积约 2000 平方公里。远期规划面积与深圳特区一样大，比浦东新区大800平方公里。 雄安新区三县的支柱产业都已成型，产业结构相互互补。安新县因为拥有白洋淀 85%的水域面积，因此是华北地区重要的水产品基地，另一方面“旅游兴县”的战略也被政府大力实施；容城县目前形成了以服装业为主、四大支柱产业竞相发展的良好局面，剩下三大产业分别是机械制造与汽车零部件产业、箱包与毛绒玩具产业、食品加工产业。2006 年， 容城被中国纺织工业协会和中国服装协会评定为“中国男装名城”和全国纺织产业集群试点；雄县民营经济上世纪 80 年代就进入了省 30 强行列，目前民营经济组织达到 13000 多家，形成了塑料包装、压延制革、乳胶制品、电器电缆四大支柱产业。 目前三县的产业结构层次总体偏低，都是以第二产业为主，还在努力从“二三一”到“三 二一”的转变中。 雄安三县开发程度低，人口密度低，农村人口多，未来发展空间大。 1、产业导入后的人口住房需求多 2、城镇化率提升后的住房需求多 新区三县合计占地 1577 平方公里，三县城人口结构仍以农村人口为主，人口密度低。安新县总面积 739 平方公里，全县设 9 镇 3 乡，207 个行政村；容城县总面积 314 平方公里，辖五镇三乡，127 个行政村；雄县总面积 524 平方公里，辖 6