2010长沙顺天国际金融中心定位及产品打造方案.doc

2010长沙顺天国际金融中心定位及产品打造方案 [Hunan Changsha.10.2010] 前言 Foreword .取势与尊事. 报告体系 Analyze System gt;gt;目标及问题导出 gt;gt;项目质素界定 gt;gt;外部环境洞察 gt;gt;开发模式及档次建议 gt;gt;项目定位及产品打造 gt;gt;营销思考 本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标。 项目目标：以项目优异的质素，加上首都在南城超高层产品的打造，完全可打造为长沙标杆性项目。 基本目标 销售目标：顺天集团品牌跃升的期望及长沙项目的标杆，高溢价平量是本案追求的运营模式，实现至少14000元/平的均价 实现品牌跃升 实现高溢价 核心目标 品牌目标：顺天集团长沙央区项目又一力作，基于前期开发诸多项目，本案将是顺天品牌跃升的基石。 树立长沙标杆 核心目标：实现高溢价，实现顺天品牌的跃升！ 实现目标的项目质素挑战：位于雨花亭商圈（城市副中心），涵盖酒店、写字楼、公寓、商业各类型产品的中小体量城市综合体项目，区域及体量存在挑战。 芙蓉中路 韶山南路 新建东路 南二环线 本 案 雨花亭区域 开发商实力 城市综合体项目 中小体量超高层项目 涵盖酒店、写字楼、公寓、商业多种物业于一体的城市综合体。 原来是机电市场用地。 项目位于韶山南路和新建东路交汇东北向，沃尔玛雨花亭店北面。 顺天集团倾力打造； 已有顺天国际财富中心、黄金海岸、北国风光等数个项目的品牌积淀。 项目含2栋超高层和商业，用地面积2.4万平米，总建面16万平米； 容积率：6.0 建筑密度：31.7% 实现目标的区域市场价格挑战：目前区域内市场价格天花板约为10000元/㎡，区域价格箱体上限突破存在挑战。 本案 万博会 均价：87500 嘉盛国际 均价：1020 宏泽家园 均价：8000 铂金国际 均价：8000 建鸿达华都均价：8500 凯轩云顶 均价：6500 锦绣世纪 均价：5900 东塘瑞府 均价：10000 序号 区域 项目名称 销售均价 起价 最高价 主力户型 1 开福区　 铂宫.中山庭 8300 8000 11000 50-113平两房、三房 2 芙蓉区 明城国际中心 10000 9500 11000 40-120 3 人瑞潇湘国际 未确定 8800 1万左右 40-60平一房,90-100平两房,145平三房 4 雨花区 万科金域华府 7200 9#9900997000 7500 剩125平三房 5 万博汇 8500 8000 9#990099700 46-120平 6 嘉盛国际 10200 8630 10200 50-240平 7 天心区 汇金国际 暂未定，价格报告正制定中 —— —— 73-77两房、 99三房 长沙市中心区域公寓价格调研 项目周边区域市场价格调研 实现目标的竞争市场挑战：本案面市时将面临多个大体量、高品牌的城市综合体项目，本案存在强大竞争压迫挑战。 典型项目 开发商 总建面 （万平米） 中建南湖地块 中建集团 28.7 保利4号地块 保利集团 65 汇金国际 建发集团 19.3 化机厂 通用 83.4 水泵厂 建鸿达 66 纳爱斯 纳爱斯 25 万博汇 建鸿达 50 圭塘河 嘉盛地产 160 北辰 北辰 300 万达商业广场 万达地产 100 泰贞广场 泰贞投资 25 汇金国际 化机厂 保利4号地块 中建南湖地块 水泵厂 纳爱斯 万博汇 北辰新河三角洲 圭塘河 万达商业广场 项目质素 雨花亭商圈，非一线商圈，中小体量的城市综合体项目。 当前市场 目前项目所处区域价格天花板为1万元/㎡ 实现目标的问题导出： 未来市场 未来将面临大量的大体量、高品牌的城市综合体项目 一个在非传统核心商业、商务区的中小体量综合体项目， 如何在与大体量综合体竞争中，形成优势开发策略，实现价格箱体的突破？ 实现1万4的高溢价目标 问题转化： 在寻找实现价格箱体的突破之前，我们先必须透彻把握项目内因与外因，并从中寻找实现目标的契机。 报告体系 Analyze System gt;gt;目标及问题导出 gt;gt;项目质素界定 gt;gt;外部环境洞察 gt;gt;开发模式及档次建议 gt;gt;项目定位及产品打造 gt;gt;营销思考 一个城市综合体最重要的，首先就是它所在区域在城市发展中所处的位置。项目所处的雨花亭区域在长沙城市发展中的地位如何？ 项目质素界定： 项目区位价值 项目地块价值 + 雨花亭商圈现状：长沙新兴的次级商圈，处于长株潭融城的主方向，未来老中心市区与新城市群落的连接地带。 五一商圈 侯家塘商圈 东塘商圈 火车站商圈 伍家岭商圈 荣湾镇商圈 红星商圈 雨花亭商圈 2010年长沙城市化率约65%，GD