购买商品房付款方式及利弊分析 商业地产研究教学讲义.ppt

购买商品房付款方式及利弊分析 2011 一、购买商品房四种常见付款方式 一次性付款 分期付款 按揭贷款 公积金贷款 1、一次性付款 指买卖双方签订《商品房销售合同》时，买方一次性将全部房款支付给卖方的方式。过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。 　　 利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。 　　弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。 2、分期付款 一般是在付清首期房款后随工程进度分若干期付款，直至交房后全部付清。有免息付款和低息分期付款两种方式。 利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。 　　弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。 3、按揭付款 指购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。 　　利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。 　　弊：目前手续繁琐、限制较多。 专题一： 按揭贷款 简单的讲按揭即个人住房商业贷款。它是由银行、房地产商和购房者三方共同参与买卖房屋的融资行为。实际上是为了帮助开发商和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。 1.分类 按揭分为现楼（现房）按揭贷款和楼花（期房）按揭贷款。 现楼按揭:借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。 楼花按揭:金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。 2.贷款资格 年满18年周岁的具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。 （一）贷款条件： 　　（1）有合法的身份； 　　（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 　　（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件； 　　（4）有所购（大修）住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款； 　　（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人； 　　（6）贷款行规定的其他条件。 （二).贷款额度： 最高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80％； (三）.贷款期限： 一般最长不超过30年。 （四）.贷款利率： 贷款期限为5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.77%；贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%（按各地政府实际情况定）。 3.办理按揭所需资料 申请人和配偶的身份证、户口薄、结婚证等有效证件复印件；若为单身需提供单身证明。 购房合同正本。 房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。 申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。 注. 所需相关资料以具体项目为准。 个人住房贷款担保方式有哪些？ （了解） 抵押贷款： 抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押物而 向借款人发放贷款的方式 质押贷款： 质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、 AAA级企业债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证 作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。 保证贷款： 保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位或第三方自 然人作为保证人而向其发放贷款的方式。包括：①售房单位回购保证贷款方式；②房 地产开发公司全额全程保证贷款方式；③企业法人的全额全程保证贷款方式；④个人 全额全程保证贷款方式。 保证加抵押贷款： 保证加抵押贷款方式指贷款行以借款人尚未办理抵押登记的房产作为个人住房贷款抵 押物的同时，要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而发放贷款的方 式。具体人为三种： 1 房地产开发公司的全额、阶段性保证贷款方式； 2 保险公司的 全额全程保证贷款方式； 3 担保公司的全额全程保证贷款方式。 4.贷款手续及程序 首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。 然后接受银行对您的审查，并确