关于房地产估价过程中确定资本化率的若干思考.doc

关于资本化率的若干思考 一、资本化率资本化率定的基本方法市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。2.安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。3.复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，：R= M·Rm 十（1-M ）Re式中R ----资本化率；M----贷款价值比率；Rm--抵押贷款资本化率；Re--自有资本要求的正常收益率。4.投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。市场提取法是一种很好的确定方法，但难度累加法是将资本化率视为包含安全利率和风险补偿两大部分，资本化率安全利率 + 投资风险补偿 + 管理负担补偿 + 缺乏流动性补偿 - 投资带来的优惠该方法简单、易于理解，对于认识和了解资本化率有很好的帮助，但它也仅是对资本化率的研究思路具有一定启发意义，各风险补偿取值困难，对于评估人员的个人经验能力要求很高，实操性不强。安全利率安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率。一年期国债存款利率一年期存款年利率3.复合投资收益率法优点在于操作简便易行，充分考虑了资金构成因素，综合反映自有资金和抵押贷款对收益的要求。但贷款比率M对自资本有不同的收益期望，带有明显的个人主观，缺乏可信性社会性，也直接影响客观性4.投资收益率排序插入法投资收益率排序插入法中华人民共和国国家标准（GB/T50291），1999: 2-7 [2] 中国房地产估价师与经纪人学会,房地产估价理论与方法[M]. 北京：中国建筑工业出版社 2007: 294-303 [3] 黄霞,栾世龙,向梅. 采用市场提取法测算报酬率的实践运用[J]. 中国房地产估价与经纪，2009，No.5: 51-52 [4] 中国房地产估价师与经纪人学会,房地产估价案例与分析[M]. 北京：中国建筑工业出版社 2007: 96-401 [5] 柴强. 对估价若干基本问题的思考[J]. 中国房地产估价与经纪，2008，No.3: 14-15 2011-12-13 作者：宋汉利(1973-)，男，山东烟台人，营口职业技术学院讲师，主要从事房地产估价与房地产法规教学与研究。