2012年2月柳州市场调查报告(一).doc

背景 2011年世界发达国家受次贷危机影响，经济复苏缓慢，而中国经济仍保持增长，但速度已放缓。紧缩的货币政策，受人民币升值拖累的出口以及欧元区的债务危机都将对2012年中国经济产生下行压力。受国际与国内经济可能出现的疲弱态势影响，2012年中央政府的货币政策或将有所放松。 而房地产业作为国家调控GDP走势的杠杆，对促进国家经济的发展发挥着重要的作用。2012年1月，我国CIP指数止落回升，通货膨胀出现反弹迹象，控制通胀依然严峻。高通货膨胀不仅增加居民生活支出成本和影响其经济收入，也导致了其暂缓购房的计划，进而导致楼市也会陷入有价无市的地步。 一、2011年全国房地产回顾 1.1 出台史上最严的房地产宏观调控政策，提高购房门槛，打击投机炒房，竭力控制房价疯狂上涨势头 国务院1月26日召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布。 1、各城市政府一季度要公布新建住房价格控制目标 2、逐步扩大住房保障制度覆盖面，增加公租房供应 3、个人住房不足5年转手，按销售收入全额征收营业税 5、购买第二套住房首付款比例不低于60% 5、今年商品房供地原则上不低于前2年年均供应量 6、主要城市拥有两套及以上住房家庭不得在当地再购房 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 8、引导居民从国情出发理性消费 10月29日，国务院总理温家宝在北京主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作。 坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。 分析： 2011年，国家出台新“国八条”和限购令调控房地产市场。重点城市住宅价格继续下跌，成交量环比、同比出现双下降 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数与上月基本持平，共有6个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5900元/平方米，与10月基本持平。总体来看，年末100个城市的住宅平均价格连续第三个月环比下降，且降幅有所扩大。 1.2 收紧银根和加息，迫使炒房者无钱可贷，力促房价下降。 2011年央行连续5次上调银行存款准备金率，并连续3次加息，有力地控制房价。年末通胀回落，货币政策微调（放贷不降息 ），微调不改房地产信贷紧的格局，购房者压力依然沉重。 通胀回落，货币政策微调。三季度以来，CPI涨幅呈持续下降趋势，2011年10月CPI同比增长5.5%，比上月回落了0.6个百分点。物价回落的趋势日益明显，通胀压力逐渐减弱。2011年10月“国务院常务会议”上温家宝总理表示，切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行《2011年第三季度中国货币政策执行报告》没有再提及“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，而是明确指出，适时适度进行预调微调，巩固经济平稳较快发展的良好势头，表明央行调控重心发生微妙转变。 2011年11月30日，央行宣布下调存准率0.5个百分点，存准率由21.5%调整为21%，也是自2010年初以来连续12次上调后的首次下调。抑制通胀不再是首要任务，预计未来中央将对稳定经济增长给予更多关注，货币政策导向主要体现在“微调”和“定向宽松”方面，但全面放松的可能性不大。 信贷方面，三季度新增贷款总额继续减少，仅1.51万亿元（一季度2.24万亿、二季度1.93万亿），其中房地产类新增贷款0.2万亿元，占比从一季度的22.7%下降到三季度的13.3%。 表：2004-2011新增房地产贷款（单位：万亿元） 1.3 中央坚定房地产调控，地方实施限价避免问责 房地产市场调控已进入关键时期，成交量增速放缓，房价松动。市场也开始发出不同声音，“拐点到了”、“房地产冬天来了”、“调控该放松了”等等，但中央的回应仍是坚定房地产调控不动摇，进一步巩固调控成果 近期，中央频繁强调要坚持房地产调控。2011年11月25日，国务院副总理李克强在廊坊考察保障房建设时表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调