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2012年北京厂房出租率调查-无忧厂房网 随着中国进入重工业时代，世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设，国内工业增加值不断提高，工业投资不断增加，工业地产的长期需求呈上升趋势，工业物业的租售价格稳步上扬。年终岁末，我们驻足回望，对2012年工业地产行业发生的租售情况做一个全面的回顾。 工业地产的界定 工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。目前我国的工业地产主要包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。 北京工业用地供应情况 图表 1：2012年北京土地计划供应及实际成交情况 土地用途 住宅用地 商办用地 工业用地 2012计划供应（公顷） 850 350 1100 2012年实际成交（万平方米） 286 158 608 成交占计划比例 33.6% 45.2% 55.3% 资料来源：北京市土地整理储备中心、BBIC 根据《北京市2012年度国有建设用地供应计划》，2012年全年计划完成供地总量为5700公顷。截至2012年12月31日北京市共成交商品住宅用地286万平方米，商业办公用地158万平方米，工业用地608万平方米。除工业成交用地面积占计划比例高于50%之外，住宅和商办用地均低于一半。 图表 2：2012年北京各用途土地成交情况 用途 宗数（宗） 建设用地面积（万平方米） 建设用地面积占比（%） 住宅 35 286 27.1% 商业办公 33 158 15.0% 工业 95 608 57.8% 合计 163 1052 100% 资料来源：北京市土地整理储备中心、BBIC 图表 3：2010-2012年北京市不同规划用途建设用地面积占比 资料来源：北京市土地整理储备中心、BBIC 2012年工业用地成交95宗，建设用地面积占比57.8%，与2011年相比，工业建设用地面积占比增加了8个百分点。与住宅用地以及商办用成交情况相比，工业用地成交宗数占半壁江山，成交面积稳步增长。 图表 4：2012年北京各用途土地成交情况 行政区 宗数（宗） 建设用地面积（万平方米） 平均地面地价（元/平方米） 平均溢价率 通州 22 93.4 750 0% 大兴 20 110.7 792 0% 顺义 17 46.7 1023 3.5% 开发区 16 205.7 617 0% 房山 5 27.1 922 0% 平谷 5 23.5 607 0% 怀柔 3 66.1 1027 0% 密云 3 5.1 917 0% 延庆 2 7.3 377 0.5% 昌平 1 2 628 0% 海淀 1 2.5 2860 0% 资料来源：北京市土地整理储备中心、BBIC 工业用地区域成交方面，仍以通州和大兴成交宗数最大，占总成交宗地的44%，而开发区成交建设用地面积占总成交量的47%。其他成交地块除一宗分布在海淀中关村永丰产业基地外，其他成交的工业地块均分布城八区之外。 北京工业地产需求情况 继商业地产走热后，一直处于边缘化的工业地产又逐步走入了人们的视野，目前在北京市场的工业地产项目已经出现了严重的供不应求。2012年的主要经济指标均利好工业物流市场。在稳增长政策作用下，全年规模以上工业增加值按可比价格计算，比上年增长7%。6： 2010年以来规模以上工业增加值累计增速（%） 资料来源：北京市统计局、BBIC 在当前楼市面临严峻调控的背景之下，产业地产已经成为房地产行业以及区域经济当中一道风景，或者成为引人关注的一种现象。对房地产行业来说，产业地产毫无疑问是很多企业未来战略转型、未来拓展新的战略空间的一个重要方向。笔者看来，在“十八大”之后，在房企转型产业地产进退两难的市场背景下，随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断地转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势： 趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变：从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行做法）。 趋势二、由加工型高新区向研发型高新区转型。 趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变：随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。 趋势四、由单纯的土地运营向综合的“产