浅析逆抵押贷款与公积金支持保障房建设项目贷款联动模式.docVIP

浅析逆抵押贷款与公积金支持保障房建设项目贷款联动模式 　　［摘要］当前中国房地产市场存在着巨额公积金沉淀银行，保障房项目开工捉襟见肘的现象。为了能够有效的将闲置的公积金用于弥补保障房建设的资金缺口，同时规避巨额资金调动产生的安全风险，纳入住房逆抵押贷款（RAM）的公积金新型贷款操作模式的研究意义重大，其能够在实现公积金、保障房、福利效能联动的同时，保障资金安全与增值收益。 　　［关键词］ 公积金 保障房 住房逆抵押贷款 联动 　　 　　2011年进入“十二五”之年，住房保障规划预计未来5年将新建3600万套保障房。该项保障房工程需资金6万多亿人民币，而这单独依靠中央财政的拨款以及地方政府的土地出让净收益等是远远不够的。2009年，住建部、财政部、人民银行等七部委联合印发的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》（以下称《意见》）已经为今后的保障性住房建设项目的资金筹集开辟了一条新路，即可利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设。 　　沉淀巨额住房公积金用于当前处于资金瓶颈状态中的保障性住房建设项目，堪称是“双赢”之举。然而在资金链流转过程中，如何保证数额庞大的公积金能够用得安全，用得有效率，这就需要在公积金贷款项目的审查、发放、监管等各项操作程序中实行严格的内外部控制。 　　本文中，笔者通过引入逆抵押贷款（RAM）――这类房地产金融工具进入公积金对保障性住房建设项目的贷款程序中，分析并论证其可操作性以及对资金使用风险的分散，以达到公积金使用安全、收益可靠以及最大化公积金的福利效能等多重目的。 　　一、逆抵押贷款（RAM）提出的背景 　　1.保证用于保障性住房建设项目贷款的公积金使用安全是重中之重。 　　从过去公积金管理过程中出现的大案要案来看，沉淀的公积金一旦动用首先要注意的就是防范资金使用中的安全风险： 　　第一，在当前公积金用于保障房贷款项目的审批过程中，政府扮演着放贷者和担保者的双重角色，一旦产生“长官意志”，将难以公平、公正地选择和评定承担保障性住房建设项目的开发企业资质。 　　第二???在开发商投资以及项目建设的过程中，风险环生：① 国内地产开发商自有资金比例普遍较低，易造成保障房营销收益无法对偿公积金贷款本息。②工程建设过程中牵涉经济主体过多，资金易被挪用。③保障房设计规划如若不当，将直接造成在建的保障房项目出现滞销的风险。 　　2.现行制度运行下，公积金管理混乱，使用效率低下。 　　第一，从管理制度上来看，作为事业单位的地方公积金管理中心，既不是企业法人，也不是金融机构，其日常的资金周转来源于储户缴纳住房公积金，一旦发生信用风险，管理中心将无力承担相应责任。 　　第二，从使用效率来看，我国现行的公积金贷款有着“低存低贷”、“存易贷难”的特点，公积金资金供求日益失衡。虽然近年以来资金利用率呈上升趋势，但仍不容乐观。 　　3.住房公积金的福利效能弱化。 　　住房公积金制度始于住房货币化改革，落脚于“替职工积累住房储金”的政策规划，其本质是一项福利性住房基金。然而，近年来公积金在使用上却出现了“劫富济贫”、缴存比例悬殊、增值收益分配有失公平等问题。 　　第一，与收入水平挂钩的缴存比例使得高收入者实际所获得的公积金福利更多；同时，由于缴存住房公积金可以免税，住房公积金制度在某种程度上俨然成了高收入阶层合法的避税区。 　　第二，由个人与企业归集的公积金属于公民个人私有财产。然而由于保障房对象的局限，使得《意见》试点工作的铺开对于部分无法申请保障房却仍需缴存公积金的民众来说，是不公平的。 　　第三，保障房贷款利率实行按照5年期以上公积金个人贷款利率上浮10%执行，其贷款的高收益极有可能形成对个人贷款的“挤出”效应。 　　二、RAM操作模式下的保障性住房公积金贷款 　　当前，直接向保障房建设项目发放公积金的专项贷款是最为传统、最为普遍的操作模式。然而，作为放贷方的地方公积金管理中心并非是拥有专门金融技术人才的金融证券化机构，直接参与大额资金的存贷项目是具有极大风险的。为此，要实现贷款资金安全与收益提高的双赢，剥离公积金管理中心与保障房建设的资金链条是必须之举。 　　1.住房逆抵押贷款（RAM）与公积金联动机制： 　　住房逆抵押贷款（RAM）与公积金制度相结合的联动机制，将以公积金的沉淀资金与增值部分作为逆抵押贷款的启动资金，定期定额贷出资金给达到一定年龄限制的中老年缴存者，贷款合同终结时借款者以其抵押的房产或资金还贷。从而，还贷获得的资本增值或是房产将能够作为廉租房或公共租赁房的直接房源，或是经济适用房的建设贷款。 　　2.操作模式可行性分析 　　第一，从资金流来看，公积金以逆抵押贷款的形式贷出，在较长的一个时期内只须定期流出定额闲置或增值部分公积金即可