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走近“首创新悦都” 首创新悦都项目营销总案 20123.7.30 新悦都项目部 市场研究 项目分析 项目竞争态势分析 目标客群分析 项目营销策略 推广策略及营销费用使用策略 目 录 第一章 市场研究 市场研究 第一章 近期政策解读 北京市场分析 区域市场分析 竞品项目分析 1. 近期政策面解读 金融政策层面 准备金二次调整，银行信贷资金放水，购房信贷总量宽松成为近期成交放量的基础。 购房利率优惠折扣的再现，购房成本的减少，也是推动这次放量上涨的关键因素。除建行和工行均没有参与北京多家银行首套房贷利率8.5折，首套房贷8.5折利率优惠的逐步普及，有利于购房意愿的继续回升，以及市场的持续健康回暖。 地方调控层面 各地的政策微调动作频频，为市场回暖提供了一定的心理预期，但从北京层面上看，后期政策的波动不会太大，微调层面对市场影响有限。 目前全国已有33个地方政府尝试了楼市政策的微调，内容涉及限购、土地出让、普宅标准、税费优惠及购房补贴等方面，凡是触及“放开资格及”扩大购买力范围”的，被叫停外，涉及信贷和补贴的则被允许实行。 “不违背限购原则”，也因此成为业内公认的微调“红线” 2. 近期土地市场表现 土地市场：前六月份土地市场进入“冰点”，供应不足成导因，部分好资质地块的上市刺激了地价的上涨。 土地供应 供应总数 建设面积 （万平米） 2011年1月 2 11.75 2011年2月 0 0 2011年3月 7 51.73 2011年4月 1 12.18 2011年5月 6 61.55 2011年6月 7 44.58 2011年前6个月 23 181.79 2011年7月 7 33.49 2011年8月 8 82.16 2011年9月 7 42.35 2011年10月 3 44.89 2011年11月 15 144.98 2011年12月 2 17.27 2012年1月 3 20.44 2012年2月 2 10.21 2012年3月 0 0 2012年4月 0 0 2012年5月 2 5.08 2012年6月 4 31.66 2012年前6个月 11 67.39 土地成交 成交 宗数 规划建筑面积 成交均价 （元/平米） 2011年1月 4 54.67 4145 2011年2月 2 20.65 6649 2011年3月 0 0 0 2011年4月 4 36.87 4839 2011年5月 3 47.77 4428 2011年6月 7 132.03 3406 2011年前6个月 20 291.99 8119 2011年7月 5 57.52 7202 2011年8月 8 89.76 4797 2011年9月 8 201.03 5979 2011年10月 1 14.14 4676 2011年11月 8 110.78 3698 2011年12月 9 164.39 6105 2012年1月 1 19.59 4483 2012年2月 4 79.91 4872 2012年3月 0 0 0 2012年4月 2 25.2 9833 2012年5月 0 0 0 2012年6月 1 4.18 6657 2012年前6个月 8 128.88 5841 年限 全年计划 供地面积 全年计划 供应住宅用地 住宅用地增幅 2011年 6500 2550 -2% 2012年 5700 1700 -33.3% 3. 北京普宅市场分析 日期 供应套数 供应面积 （万平米） 2011年1月 1215 11.65 2011年2月 1703 17.08 2011年3月 2617 31.85 2011年4月 6646 63.93 2011年5月 9620 86.19 2011年6月 11394 132.87 2011年前6个月 33195 343.57 2011年7月 10963 106.19 2011年8月 9364 100.22 2011年9月 9490 104.83 2011年10月 8075 95.28 2011年11月 6955 74.39 2011年12月 6603 67.5 2012年1月 1802 15.15 2012年2月 2369 26.04 2012年3月 6427 63.03 2012年4月 4128 50.65 2012年5月 4810 57.2 2012年6月 9253 98.26 2012年前6个月 28789 310.33 供应层面：前6个月普宅供应量为29789套同期减少4400套，较之2011年下半年近51000套的供应量几乎对折。上半年以消化存量为主。 普宅供应增幅明显 普宅增幅趋势放缓 成交：受降息、利率优惠推动及促销的刺激，6月份普宅成交套数出现大幅增长，成交量持续上扬。 环比上涨25.8%，同比增长80.9%。 日期 数量 面积(万㎡