2016年惠州花样年项目启动会指引.doc

2010年惠州花样年项目启动会指引 市场调研报告 标杆项目分析与对比 土地基本信息（图片包括说明） 土地解读报告 项目融资 项目（初步）计划安排 项目（初步）资金计划 项目（初步）供应商计划 市场调研结论 客户定位 产品定位 项目规划（初步）方案 项目总图指标表 示范区选址、定位及开放计划 项目建造标准（启动） 项目景观（初步）设计任务书 项目计划控制书（启动） 项目商务大纲（启动） 项目营销大纲（启动） 项目财务大纲（启动） 项目工程管理大纲（启动） 会议内容 市场调研结论 项目所在城市房地产市场环境（未来三年供需关系）； 项目区域房地产市场环境 项目所在版块房地产市场分析（未来三年市场供需关系） 项目竞品分析（客户、价格、产品、策略等） 结论：市场定位是什么？ 高压调控下2010年惠州整体楼市供应表现 Market 惠州房地产市场经历了09年起伏后，10年房地产投资占比回升态势明显，全年投资总额约267.9亿元，同比增长52.8%。 惠州市历年房地产投资额 （单位：亿元） 09年惠州房地产市场供不应求，激励各大房企加大开发量，10年市场供应急速膨胀，全年累计供应约为713.5万平米，同比上涨69.3%。 惠州市历年供应量走势图 （单位：万平米） 2010年惠州楼市在调控中持续优化，市场回归理性，全年成交量累计达627.3万平米，同比上涨15.4%。 惠州市历年成交面积走势图 （单位：万平米） 2010年惠州楼市受政策影响相对较小，商品房成交均价涨幅明显，全年成交均价4892元/平米，同比上涨24.8%。 惠州市历年成交均价走势图 （单位：元/平米） 高压调控下2010年惠州整体楼市成交表现 Market 受政策影响，二级市场上半年市场小幅波动，下半年市场稳步回； 房地产投资热度不减，2010年新开工面积激增，预计2011年供应井喷，惠州市场竞争更为激烈； 2011年宏观调控大势依然，市场充满变数。 2010年惠州市场宏观大势 Market 小结： 2010年大亚湾房地产市场表现 Market 2010年大亚湾总体供应量为151.4万平米，同比上涨3倍，成交总量80.6万平米，同比增加7%，供求比为1.6。 大亚湾区历年供应成交走势图 （单位：万平米） 2010年大亚湾商品房成交均价为4748元/平米，同比上涨21.1%。 大亚湾区历年成交均价走势图 （单位：元/平米） 大亚湾房地产市场发展现状 Market 大亚湾市场启示： 大亚湾房地产市场处于飞速发展过程中, 区域规划、配套建设等利好进一步刺激房地产市场发展。 未来市场竞争激烈，如何抢占有效客户资源是解决该项目营销的核心问题； 重点把握冲动、非理性深圳投资客户，尤其是公寓投资类产品； 品质好、形象高、价格平，才能保证快速出货。 Market 调控对大亚湾楼市影响评估 市场进入一定时期的观望期； 深圳作为一线重点调控城市对大亚湾关联度影响； 观望期内出现客户量减少，成交量下跌，价格疲软的现象。 开发商：上半年针对市场变化进行开发调整，包括开发节奏、产品等方面； 销售压力较大，在资金压力下，开发商会加快推盘节奏，市场竞争会更激烈 客 户：第二套首付和利率调整，客户置业门槛提高； 置业心理变化，进入观望期；积累和蔓延效应 短期投机型客户影响较大，长期投资客户影响相对较小，但是客户对户型产品的舒适性、实用性、性价比会更加注重。 银 行：在市场的角色的转变，以前客户挑银行，现在银行挑客户； 品牌企业、优质项目将会成为各大银行的放贷首选，对花样年集团和其开发的项目是有利的；中小银行受国家金融管控相对要小，经营比较灵活,需拓展增加按揭银行 新天名城 新际首座 中兴佳苑 华富花园 华彩花园 中联灿邦 听涛雅苑 峰景湾 东方新天地 海日大厦 滨海星城 德丰雅苑 公园道1号 观山悦 美岸栖庭 熊猫国际 阳光时代 惠丰城 菩提园 太阳湾 花城湾 君汇上城 爱顿第三季 珠江东岸 德州城 五月花 海立方 仁和卫城 海韵华庭 大江新都会 隆基蓝海湾 波西塔诺 卓越项目 澳城项目 金汇项目 合生滨海新城 龙光项目 蓝湾星宸 DADA的草地 玉玺山 星河半岛 翠堤尚园 天喜东方 千禧嘉园 秋谷康城 新园华府 启航新时代 东方银座 大爱城 海湾首府 丽郡 四洲蜜方 阳光海天花园 花郡 区域热点项目—项目竞争关系 区域热点项目 · 灿邦国际 Market 项目综述： 占地：43000 ㎡，建面：247605 ㎡； 总套数：2100，车位：1440（1.46/1）； 定位：“深圳东岸CBD国际都市综合体”。 三期开发，一期两栋为19层及30层的公寓，产品以3