山西太原桥东片区城市旧改文化商务区项目第二阶段研究报告前期策划.doc

山西太原桥东片区城市旧改文化商务区项目第二阶段研究报告前期策划 太原桥东片区 城市旧 改 项目 第二阶段研究报告 每一次都精雕细琢 2010 年 9 月 目录 1 、项目审视 2 、方案一深化 附件 专题研究 1.1 背景判断 1.2 规划难点 1.3 规划方向 2.1 中心广场 2.2 地标 2.3 生态 广场 2.4 朝阳 街 2.9#9900995 地下空间 2.6 起步区建议 2.7 社区商业 2.8 交通路网 2.9 文化元素 3 、方案二 3.1 规划定位 3.2 规划方向及具体 做法 4 、方案三 #9900995 、经济测算与方案比较 #9900995 .1 方案一 #9900995 .2 方案二 #9900995.3 方案比较 报告核心内容 各方案的博弈，实乃针对城市天际线的博弈 城市天际线的“高”与“低” 项目的“进”与“退” 两个基本点：地标、生态广场 一个中心 一个中心 ： 以商业广场带动的，汇集了商务、商贸等多种功能的 中心综合体 ； 两个基本点： 以 城市地标 与 开放式城市生态绿化广场 为纽带的城市引擎； 三大功能区： 全方位覆盖 商务、商贸、居住各功能需求 的有机组团。 报告核心内容 方案一 报告核心内容 方案二 一轴 ：商务中心主轴 以 集中式购物中心、地下商业街、城市地标及高端集中商业带动的，汇集了商务、商贸等 多种功能的中心主轴； 一区 ：中央生活区（ CLD ） 以 中央生活区（ CLD ） 为内核建立的 居住功能片区； 两带 ：分化功能的带，连通功能的带 全方位 覆盖商务、商贸的 多层次辅助功能带。 商业、商务旗舰型未来都市 CBD 一轴 一区 两带 报告核心内容 方案三 【 一核 】 ：商业中心 以中心广场带动的组团式商业核心； 【 一区 】 ：人文居住区 以高档住宅、花园洋房结合商务公寓打造的人文居住区 【 两轴 】 ：商务核心轴 文化景观轴 1 ：以写字楼、酒店为代表的商务核心轴； 2 ：以微型景观、流水带，人文小品驱动的文化景观主轴 商务核心轴 人文居住区 1 、项目审视 1.1 背景判断 1.2 规划难点 1.3 规划方向 1.1 背景判断 太原是山西省的省会，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉 。 迎泽区是省城的政治、经济、文化中心、交通枢纽和对外交往的“窗口。” 项目区域属于城市中央核心地带，土地稀缺，占尽资源优势。 项目开发体量巨大，占地达 1#990099500 亩。 1.1 背景判断 1.1 背景判断 道路交通条件优异，紧邻城市主干道路迎泽大街； 地块周边拥有城市主要公共设施，如五一广场、火车站等； 地块周边行政资源丰富，金融资源 丰富。 “大”而“旺” ：区位优势明显，开发体量巨大 保留建筑难点 地块形状难点 地块高差难点 拆迁难点 保留建筑总占地面积 189712.2 ㎡，总建筑面积 741349 ㎡。 1.2 规划难点 保留建筑难点 地块形状难点 地块高差难点 拆迁难点 先期报告中已将拆迁难度大或成本高的物业挑出，但 B 地块作为各地块中价值最高的区域， 保留物业仅为人防大厦、铁路大厦、中城宾馆三处； 为使项目价值最高区域规划免受个别保留建筑的阻碍，在可拆迁情况下， 建议将该三处保留物业纳入至拆迁范围内考虑。 1.2 规划难点 保留建筑难点 地块形状难点 地块高差难点 拆迁难点 932m 932m 1070m 100m 70m 1 20m 142m 图示 A 、 B 、 C 地块较为狭长， 最大长宽比例达 9.32 ： 1 ，最小宽度为 100m ，在地块功能规划过程中容易形成“长街”感； 而以商业为灵魂的本项目相较于柳巷商业街、长风 - 亲贤商业街等市级核心商圈而言，最先应做到的便是“赢在规划”， 如何避免狭长、分散的地块分布现状，将至关重要。 1.2 规划难点 保留建筑难点 地块形状难点 地块高差难点 拆迁难点 A 地块 B 地块 C 地块 项目地块剖面图 13.26m 12.37m 14.38m 地块东西方向 高差最大为 14.38m ，最小为 12.37m ，但东西跨度达 1000m 左右； 建议个别高差明显处设置少量坡道、步梯和扶梯。 1.2 规划难点 保留建筑难点 地块形状难点 地块高差难点 拆迁难点 亦可化劣势为优势，采取有效手段规避地块高差问题，如利用地块天然高差打造水景带、双首层等元素，增加布局层次感 ； 1.2 规划难点 保留建筑难点 地块形状难点 地块高差难点 拆迁难点 原则上，将 6 层以下划分为易拆区，将 7 至 12 层设为较易拆区，将 12 层以上设为难拆区。