九龙仓江北嘴商务中心A10丶A11商业地块市场研究与定位报告.doc

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 九龙仓江北嘴商务中心A10、A11商业地块 市场研究与定位报告 重庆中原顾问事业部 Chong Qing1/a.05.2010 内容说明 本报告主要解决九龙仓集团重庆江北嘴CBD商业项目与重庆市场无缝对接的定位问题，因项目所处的高区域价值决定了项目发展为标杆型综合体，项目内有商业、写字楼、公寓及酒店等业态，结合开发企业背景和项目特征，最终选择写字楼作为项目树立标杆的核心物业，项目写字楼以前瞻性的视野把握重庆写字楼变化趋势和客户需求变化趋势，充分依托不断增长的区域价值，把握未来一波大型企业入渝的热潮，主要面对大型金融企业总部和大型跨国跨地域企业的总部，打造中国第四城领先综合体，通过标杆写字楼来带动酒店、公寓以及商业的发展，从而树立项目标杆综合体形象。 注：此部分主要是写字楼和公寓部分。 作者姓名 所在公司 职位 手机号码 参赛名目（请填“策划人”或“策划项目”） 曾玉敏 陈炼刚 周康 韩雪 重庆中原 策划经理 策划主任 策划师 策划师策划项目 附：参赛人信息 1、项目分析 2、问题界定 3、市场分析 4、项目战略方向定位 项目属性界定 开发企业背景简析 项目价值分析 项目位于城市CBD的江北嘴区域，是唯一一个新兴规划且以商务为主的CBD商务中心，地段价值极其稀缺 CBD 本项目 解放碑 商贸中心 江北嘴 商务中心 弹子石 配套服务中心 规划性质 CBD中央商务区是以现代商务为核心，最具影响的金融、商务、会展区域，并集高档酒店、写字楼及商务公寓为一体、交通最便捷、基础设施及配套服务最一流的现代都市中心。 用地规模 重庆中央商务区的总用地规模为5-6平方公里。其中硬核地区为4平方公里,由解放碑、江北城、弹子石组成，构成重庆未来的商务金三角。 解放碑：主要承担商贸功能，同时包括商务办公职能，面积0.92平方公里； 江北嘴：承担商务办公职能，包括一部分商贸职能，面积2.4平方公里，总规模560万平方米； 弹子石：承担配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等。 项目位于江北嘴规划中的未来之城，此区域属于规划中的商务办公区的核心区 记忆之城 未来之城 本项目 江北城包括“记忆之城”和“未来之城”。 “双城”将分五大功能区 ：商务办公区、综合服务区、混合使用区、休闲娱乐区和配套居住区。 项目周边轻轨与多条市政干道连接，交通便捷度高，且项目所在江北城区域随着规划中的道路设施建设，未来交通将更加便捷 本项目 轻轨9号线 轻轨6号线 轻轨9号线 轻轨6号线 千厮门大桥 黄花园大桥 朝天门大桥 北滨路 北滨路 轻轨站 轻轨站 项目交通便捷，项目周边有江北城的主干道“江北城大街北路”与“东升路”连接； 项目西边有轻轨9号线和6号线的江北城站点； 项目所在的江北城未来通过黄花园大桥、千厮门大桥、朝天门大桥与渝中、南岸连接； 随着规划中的朝天门过江隧道开通，项目所在的江北城与解放碑朝天门、弹子石等区域紧密联系，正真形成重庆CBD核心区。 项目地块规划指标：指标高、纯商业、限高度的城市综合体 分区编号 地块编号 用地性质 用地面积(亩) 建筑面积（万㎡） 建筑密度(%) 容积率 绿地率(%) 集中绿地（㎡） 建筑限高(m) A10 A10-1/03 C22 8.1 4.32 45% 8 10% 270 150 A10-2/03 C22 23.4 12.48 60% 8 5% 390 100 A10-4/03 C22 9 4.8 45% 8 10% 300 150 小计 　 43.5 21.6 　 　 　 　 　 A11 A11-1/03 C22 31.5 23.1 50% 11 15% 1050 300 共计 75 44.7 A11 A10-1 A10-2 A10-4 1、地块土地集约利用率极高，需要多种物业的档次完全协调； 2、纯商业用地条件，物业发展方向锁定为商务写字楼、酒店、服务公寓、商业等； 3、建筑限高100米、150米、300米，考虑到周边可利用的资源尤其是江景资源建，需要重点考虑周边业态的建筑高度，研究项目的可视性价值及其利用。 项目属性 地段极度稀缺全新CBD核心的大型城市综合体 1、项目分析 2、问题界定 3、市场分析 4、项目战略方向定位 项目属性界定 开发企业背景简析 项目价值分析 九龙仓集团拥有雄厚的实力和丰富的城市综合体开发经营经验，且重庆是集团作为重要业务的内地所在长江经济带上的重点城市 九龙仓集团创始于1886年，集团实力雄厚，综合资产达1740亿港元，以发展香港和内地两地地产及基建业务为策略重点。 九龙仓集团 海港企业 现代货箱码头 天星小轮 香港空运货站 马哥孛罗酒店 C!ty#039;s