需求回归理性把握结构机会——房地产行业2011年投资策略.doc

需求回归理性把握结构机会——房地产行业2011年投资策略 需求回归理性 把握结构机会 ——房地产行业2011年投资策略 核心观点 ?? 2010年全国楼市经历了戏剧化的大起大落，期间行业调控政策出台的密度 和强度也超过了以往任何一年。调控政策一再失效的根本原因在于：供应相 对不足和通胀引发的旺盛需求之间的矛盾。在楼市一波三折的同时，值得我 们关注的新现象有两个：一是行业逆市而上；二是商业地产展露商机。 ?? 2011年，我们认为在房地产泡沫没有得到实质性抑制前，政策难以放松。 后续政策中，最有影响力的还是货币政策的调整。对于明年楼市的判断，我 们认为供应量将会明显上升，而需求在限购令和货币政策从宽松转为中性的 大背景下将回归理性，自住需求会成为市场主导，而投资需求会得到明显抑 制。楼市供需状况逆转，变为供大于求。 ?? 维持行业中性投资评级。板块估值处于历史低位，但股价上涨仍需等待催 化剂。建议精选个股，把握波段投资机会。 ?? 重点推荐个股：万科、招商地产、华侨城、冠城大通、世贸股份。 目录 1、政策篇：从温和试探到全面抑制 1.1 房地产调控政策回顾 1.2 本轮房地产调控政策梳理 1.3 后续政策展望：房产税、货币政策调整、保障房建设、预售资金监管、限购令 2、市场篇：一波三折中不乏亮点 2.1 2010年楼市第一阶段：4.17房地产新政出台前 2.2 2010年楼市第二阶段：4.17新政后，二次调控前 2.3 本轮房地产调控政策缘何一再失效？ 2.4 2010年楼市第三阶段：9月底二次调控出台后至今 2.5 市场与政策博弈中的新趋势：行业龙头强者恒强、商业地产展露机遇 3、预测篇：需求回归理性，楼市软着陆 3.1 2011年楼市的判断：供应持续增长、需求回归理性 3.2 中期房地产驶向软着陆 目录 4、策略篇：把握波段，精选个股 4.1 地产股驱动因素 4.2 房地产行业投资策略 4.3 房地产行业选股策略 4.4 重点推荐公司 4.5 重点跟踪公司 1. 政策篇：从温和试探到全面抑制 1.1 房地产调控政策回顾 第一阶段（2003-2004）： ?? 首次提出房地产是国民经济支柱产业 ?? 提出严控信贷的121号文件 ?? 取消协议土地出让 ?? 房地产投资项目的资本金比例提高为35% ?? 开始加息 第二阶段（2005）： ?? 严控房价是这一阶段的主要目标 ?? 央行取消了优惠贷款利率 ?? 国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》 《关于做好稳定住房价格工作的意见》 ?? 对购买两年以内出售普通住房征收营业税 第三阶段（2006-2007）： ?? 增加了改善住房供应结构的目标 ?? 提出国六条、国十五条、9070政策 ?? 解决低收入家庭住房问题、建设保障性住房 ?? 营业税免征2年到5年，二手房个税、土地增值税清算 ?? 多次加息、实施二套房贷政策、实施限外令 第四阶段（2010）： ??目标复合化：严控房价、增加供给、加强保障房建设 ?? 较07年更严格的房贷政策 ?? 限购令政策 ?? 引入地方问责制等 调控第一阶段 调控第二阶段 调控第三阶段 调控第四阶段 Diagram1.1 房地产调控政策手段 ??主要针对需求端 ??地方配套政策 ??影响较直接 其他政策 ??限购政策 ??限外政策 ??户籍政策 ??主要针对需求端 ??最核心政策 ??威力大、影响最直接 货币政策 ??利率政策 ??信贷政策 ??房贷政策 ??主要针对需求端 ??核心政策之一 ??影响较直接 财政政策 ??税收政策 ??公积金政策 ??财政补贴 ??主要针对供给端 ??核心政策之一 ??影响中长期 土地政策 ??土地供应计划 ??土地出让条件 ??保障性住房 Diagram 2010.9.29 二次调控2010.4.17 新国十条2009.12 调控政策转向 政策史上最严厉 - 史上最严房贷政策 - 强调保障房供应 - 重申地方问责 政策全面抑制 - 严格问责制 - 限购令、限贷令 - 房产税试点加快 1.2 本轮房地产调控政策梳理 政策整体偏温和 - 提出差别化信贷政策 - 增加中低端供给 - 加强土地收支管理 温和试探政策出台思路 史上最严 全面抑制！ 1.3 后续政策展望 ?? 短期，在房地产泡沫未得到实质性抑制前，紧缩性的政策难以放松。 ?? 中长期，建立有利于行业发展的长效机制，逐步取代简单的行政干预手段。 ?? 保障的归政府，市场的归市场，促进行业健康稳定发展是调控的长期目标。 后续政策 货币政策调整房产税 保障性住房 预售款监管 50 60 70 80 90 100 110 Jan-99 Jan-00 Jan-01 Jan-02 Jan-03 Jan-04 Jan-0