农村地区土地流转的土地“双价值”保障机制探索 ——--基于长沙市新农村建设示范区的调查.doc

农村地区土地流转的土地“双价值”保障机制探索 ——--基于长沙市新农村建设示范区的调查 调查目标：研究土地的市场价值和社会价值，提炼出适合当前农村土地流转的土地“双价值”保障机制，进而助推农村土地流转的顺利进行，提高土地利用效率，促进新农村发展，促进城乡统筹，维护人民群众的利益。 调查时间：2010年7月12日—2010年7月25日 调查对象：岳麓区莲花镇立马村、白箬铺镇光明村以及长沙县北山镇等政府及村民 调查方式：访谈法、问卷调查法、个案研究法、定量分析与定性分析相结合法、对比分析法、文献研究法 一、新农村建设示范区农地流转的土地“双价值”现状 土地流转的土地价值主要体现在社会价值和市场价值两个方面，据目前我们收集的资料显示，示范区内土地的市场价值正在逐步提升，但是相应的浮动补偿机制并不完善；与此同时土地的社会价值正在逐步弱化，但是相应的补位措施实施不到位。 1.市场价值现状 （1）对土地使用权性质认识不清 土地作为一种具有比较优势和竞争力的资源要素，应该在充分发挥市场机制的作用下，促进其向资本要素转变即将土地的使用权作为一种生产要素进入市场进行流通，从而更好的实现土地的市场价值。通过对示范区的调研，我们解到当前农地流转中农民并没有意识到土地使用权可以作为一种独特的生产要素进入市场流通，从而获得更好的效益。此外，农民对于“土地入股”这一将土地使用权“资本化”的形式缺乏了解，对于将土地使用权“资本化”这一获得收益的方法认识不清。 （2）土地流转交易机制不完善 土地流转作为一种市场参与的交易行为应该通过相关的交易机构进行。当前虽然示范区内先后成立了以合作社为具体形式的土地流转交易机构，但是据收集到的资料显示，合作社的发展还处于起步阶段，在服务程序与服务内容等方面还存在欠缺，当地农民对合作社的工作满意度不高（见表1-1）。 一方面，服务程序不规范。在岳麓区莲花镇立马村、白箬铺镇光明村以及长沙县北山镇这三个示范区内100%都是村民与村集体签订合同，虽然当地存在合作社这一交易机构，但并没有通过其进行运作；另一方面，服务内容不全面。当前，当地合作社提供的土地流转信息不丰富、政策法律咨询不充足、开展的农地融资、招商活动较少，尤其是合同管理不完善，农户手中持有合同率不高，土地承包经营权流转合同落实不到位。 表1-1 对土地流转中介组织（合作社）工作情况的评价 频数 频率 累计频率 满意 18 18% 18% 较满意 13 13% 31% 不满意 28 28% 59% 非常不满意 0 0 0 不了解 41 41% 100% 总计 100 100% 100% （3）土地流转收益分配不合理 土地现实交易价格差异较大，缺乏参照标准。据调查了解，莲花镇立马村、北山镇和白箬铺镇光明村这三个地区的土地出让价格差异较大，分别为600元／亩／年、650元／亩／年及945元／亩／年（见图1-2）。从这三者的比较可知，由于地区之间存在区位、市场以及承包主体等方面的差异，同时缺乏土地流转交易价格的参照标准，以致地区之间交易价格差异较大，农民作为交易价格的接收方只能处于被动地位，难以保障自己的权益。而地区之间的价格差异也从局部反映了当前的土地流转市场的公平性有待加强。 图1-1 各调研地的土地出让价格 土地潜在交易价值没有得到重视。土地的潜在交易价值是在进行土地流转之后，由于土地资源的稀缺性以及转变为规模经营后所带来的升值空间。对于农民而言，土地的潜在交易价值主要体现在租金变化上。在示范区的调研过程中发现，只有立马村的土地流转合同中涉及到了租金的变更，而北山镇和光明村的租金则是处于一成不变的状态。这明显的反映了当前土地的潜在交易价值没有得到重视，大部分人们仅看到了现实交易价值。 （4）农地市场管理存在缺位和越位现象 政府作为土地流转过程中的引导者和监督者应该在农地市场管理中尽到为人民服务的职责，但是在调研中农民反映政府部门对土地受让方部分撂荒土地的监管处于缺位状态。与此同时，根据调研收集到的资料显示，当前示范区内的土地流转并没有完全遵循中央“依法、自愿、有偿”的精神，出现了村组织强制或干预农民进行土地流转的“越位”行为，侵害了农民的自主经营权，损害了农民的利益。（见图1-2） 图1-2 土地流转中农民的自愿程度 2、社会价值现状 （1）土地的生存保障功能正在逐步弱化 对于文化程度不高和非农劳动技能不高的广大农民，土地是其基本生活的最重要保障。在我们的访谈和问卷调查中，了解到土地在保障农民基本生活方面的功能却大大降低（见图1—3） 图1-3土地流转前后土地对农民的基本生活保障情况 从上图的对比中得出：土地流转前有73%的农民认为其土地可以保障其基本生活，而在土地流转之后，这一比例骤缩