四川遂宁河东电梯公寓项目整体策划案(成都维贝斯特)2007-82页.ppt

临街业主生活。 5. 在目前产品规划设计上看，整体房地产市场产品相对同质化，且房地产市场日渐白日化。 竞争分析 一、竞争对手确定原则 可比性：该建筑内外部特点，消费人群等具有一定的可比较性。 相近性：在项目的软硬环境如产品规划，区域等方面有相似性。 差异性：对手在推广过程中的差异营销及效果。 32 二、竞争楼盘分析 楼盘名称 中铁龙城 建筑形态 多层 电梯 建筑规模 占地面积 126 亩，总建筑面积 15 万㎡， 总户数 1012 户。 户型面积 85-130 ㎡ 销售情况 正在销售中 多层 东海岸 电梯 占地面积 180 亩，总建筑面积 20 万㎡， 总户数 1600 户。 90-130 ㎡ 已销约 400 套 别墅 书香美邸 多层 电梯 占地面积 31 亩，总建筑面积 70469 ㎡， 总户数 500 户。 117-166 ㎡ 正在销售中 综合上述分析小结： 主以中高档市场定位，拥有多层和高层建筑形态组合及高档会所配套。 33 1. 中铁龙城主要靠江景，品牌优势，开发经济实力强，且有很丰富的项目开发经验以及和政府有 比较紧密的合作关系，产品主以多层为主。 2. 东海岸主要以地理位置优势凸显，凭借项目优美的江景。 3. 书香美邸主要依托遂中、四川职业技术学院大力炒作文化盘，且凭借河东新区规划发展 5 大优 势（政治、商务、旅游、居住、教育）和独特的自然条件。据销售数据分析，总体销售情况较 为缓慢，多层住宅比高层电梯公寓走势好。但因产品在市场同质化，无具特色，真接影响了销 售进度。 34 总结 1. 从土地拍卖市场，现目前许多有实力的开发商在河东新区买地，河东新区即将成遂宁房地产市 场开发的一个热点。因此，有实力的开发商也将眼光投向河东新区。从而该片区房地产市场供 量加大，市场竞激烈。如同等产品无具特色相对同质化，直接将影响项目的销售难度。 2. 结合遂宁市政规划分析，河东新区做为遂宁具有前瞻性的新城区，也是遂宁最重要的开发区， 城市功能规划比较完善。且河东新区拥用独特的自然环境，阳光明媚，是遂宁未来的东方明珠。 3. 河东虽然目前还处在前期开发阶段，生活配套各方面还有待提高。项目的突破点应该从两方面 来着手：一是借势政府对河东新区的建设造势。随之政府的东迁，主城区的学校、医院、银行 35 等也都将随之东迁，这将为项目创造完善的配套，让购房者坚信河东新区的升值保值潜力；二 是注重产品的打造，可以说本项目的产品自身差异性与区域性差异性的优势是支撑整个项目的 核心所在。 4. 以上各片区楼盘可得出遂宁房地产市场，项目主以江景和地理位置为主要卖点。现市场上产品 主以 60-86 平米左右的两房两厅、90-120 平米左右的三房两厅为主，产品特色主以入户花园、 错层、大阳台、大开间、大客厅，其产品无具特色相对同质化导至项目及区域性竞争日渐激烈。 则从以上各楼盘市场销售数据计分析，不管是两房还是三房错层销售都明显比平层好。因此建 议我们在户型设计时应合理功能化及差异化，提升立体空间感及室外化，以弥补市场空白点， 规避市场风险快速销售，便于差异化后期营销推广。 5. 综合上述各个楼盘的实际情况，结合贵公司提供项目规划图纸分析后。书香美邸在多个方面与 36 我们项目有相似之处，特别在户型设计，该项目的产品定位、户型设计对我们项目有较高的参 考价值。因此我们可参照其进行产品定位，并在其基础上适当的提高。 6. 综合遂宁房地产市场总结，随着遂宁市民的生活水平不断的提高，则建筑规划、户型设计、景 观及物业管理都与市场需求都不相呼应。且建筑外观及产品相对同质化，直接加大产品的在市 场的销售难度。 7. 经市场调研该片区各项目实际情况后，结合遂宁房地产市场总结出河东新区现目前项目都以多 层、高层建筑形态组合。据该片区的销售数据统计，多层住宅销售情况良好，高层电梯公寓销 售较为缓慢。 8. 通过对该片区在售项目购买人群的消费心理需求深入了解，目前对河东新区的地理位置接受度 较差，且他们对多层的认同度较高，主要是多层建筑生活成本较低、后期维护费用相对较低、 37 公摊较小等因素。 9. 通过市调对书香美邸项目规划及市场定位分析，项目拥有高档的会所配套以及景观功能设施配 套。从而满足他们心里消费，赋予他们崇敬的身份象征。因些，建议我们在打造高档会所的同 时，注重购房者生活需求和生活向往，及会所配套产品的差异性。 综合上述得出：遂宁房地产市场投放量较大，土地供应紧缺，高层电梯公寓投放 38 量呈快速增长趋势，多层住宅成为市场的稀缺品。目前市场的产品无具特色化，相对 同质化，多层住宅销售情况比高层电梯公寓好，错层销售情况比平层好。河东新区在 市政的规划具有较强的发展潜力，如本项目要在遂宁市场及