房地产开发经营业务企业所得税处理办法(何道成).ppt

第一章 总则 第二章 收入的税务处理 第三章 成本费用扣除的税务 第四章 计税成本的核算 第五章 特定事项的税务 第六章 附则 国家税务总局所得税管理司 何道成 2009.3.28 一、国税31号文的出台背景 ---房开企业所得税征管存在的主要问题 ○开发产品缺乏完工标准 导致： 开发产品不能及时结转成本 预售收入不能及时转为实际收入 从而导致： 房地产开发企业不能依法及时申报 缴纳企业所得税。 一、房开企业所得税征管存在的主要问题 ○伪造或高估成本 多列预提费用---多预提配套设施建设费 混淆成本对象界限---随意分配共同性成本 开具假发票---假票假业务、假票真业务、 真票假业务 一、房开企业所得税征管存在的主要问题 ○采取不正当手段转移利润 利用不同企业之间税负不同、征管方式不同钻税收征管理漏洞。比如通过关联关系、核定征收等方式将利润转至施工环节、原材料供应环节、装修环节、销售环节。 一、房开企业所得税征管存在的主要问题 ○税收征管难度大 税收制度不完善---导致查出问题没有处理依据 地方政府干预过多---导致不能依法进行税收处罚 一、房开企业所得税征管存在的主要问题 针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的上述问题,国家税务总局最近几年相继下发了两个文件： ---2003年度下发了国税发[2003]83号文； ---2006年度,国家税务总局又对[2003]83号文进行了进一步修订、完善,下发了国税发[2006]31号文； ---2009年度，总局将再次下发新的国税发[2009]31号文 二、新31号文的执行范围 （一）包括内资和外资房地产开发企业 （二）房地产开发企业以外其他企业从 事的房地产开发经营业务 三、开发产品的完工标准 ○竣工证明已报房地产管理部门备案 ○开始投入使用 ○取得初始产权证明 上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开发产品已完工 四、外资企业的完工标准 外商投资企业完工标准(142号文) ○企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日； ○者首笔房地产使用权交付之日； ○办理首笔产权转让手续之日。 上述3个时点之较早者为房地产实际销售的开始之日。 五、关于房开企业税前扣除的管理 开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。 未按规定报批或备案以及手续、资料不全的（包括不提供税务鉴定报告），要及时补办有关手续、资料，否则不得在税前扣除。 六、关于房地产开发企业核定征收问题 ○ 房地产开发企业不得事前实行核定征收企业所得税 ○房地产开发企业如果出现《税收征收管理法》第十五条规定的情形，可以按核定征收方式计算征收以前年度应纳税款，同时还应承担相应法律责任。 七、《税收征管法》第十五条 第二章 收入的税务处理 一、销售收入范围 ○销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益 ○代收款项 以出具发票单位为标准进行判断 三、外税（老法）对预售收入征税方式 外税按预征方式对预售收入征收企业所得税 外资房地产企业预售收入，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。 四、内税（新老一致）对预售收入征税方式 ---内税，按实际征收方式对预售收入征收企业所得税。 ---预征和实际征收在法律责任上存在本质上的差别。 　 七、未完工开发产品的税务处理 预计计税毛利率的分两类 ---经济适用房 ---非经济适用房、限价房和危房改造 经济适用房 ○计税毛利率不得低于3% ○必须符合建住房[2004]77号文的规定 七、未完工开发产品的税务处理 预计计税毛利率的分类