石家庄中心勒泰智峰购置分析.doc

第一部分：购置建议 楼层概况 1、整体售出情况 目前项目低区（20层以下）基本销售完毕，完成整体销售40%，现高区房源已正式对外开放。 2、可选楼层 高区楼层目前已经正式开放，可选楼层：21—27层，其中28、29层已经销售； 本方案以22层信息为例（其他楼层产品基本信息相仿），具体购买楼层可进一步洽谈； 3、整体面积分割 3-1、总面积：41854.69平方，其中：22层面积1959.23㎡（含电梯及走廊占504平方）、公摊面积311平米。 3-2、公摊面积合计：311+504=815平方,办公区域使用率为60%。 3-3、各个公司面积初步分解如下： 公司 办公室人数 目前办公的建筑面积 目前年租金 未来3年预计人数 未来3年预计使用面积 备注 股份石家庄分公司 43 346.5 213178.25 冰箱石家庄分公司 30 309.25 191889.625 空调石家庄分公司 29 205.25 127357.625 智能商用石家庄办事处 2 38 23579 通信石家庄办事处 12 104 60736 合计 116 1003 616740.5 购置预算 1、单价：22017.76元/平方（22层），不考虑购置税等支出，整层总价，半层总价。 该价格尚有进一步谈判空间，要经过谈判后确定。 2、该楼层为毛坯交房，公共区域全部由上海联创设计，开发商统一负责装修，消防已经完备，室内办公区域装修由业主负责。（具体细节需要谈判后确定）。 3、停车位总计2610个，-2——-3层由物业管理，业主可选择租赁， -4层统一对外出售。 费用对比 1、租用与购置的价格对比 石家庄写字楼正处于起步发展阶段，整体品质相对较低，尚且缺少高品质、高配置的写字楼项目；现阶段石家庄写字楼市场租金水平整体呈上涨趋势，早期相对成熟的写字楼租金平均水平为3元/天/㎡。本项目地处城市核心，62万㎡超大规模体量，集高端购物中心、万豪酒店、豪装公寓、5A超甲级写字楼于一体的地标性城市综合体，未来升值空间不可估量。 现以智峰loft22层办公写字楼为例，办公使用面积1500㎡，租金为4元/天/㎡，年租金为216万元，月租金18万元；如果购置本项目，需购置面积980㎡，费用若不考虑租金上涨，约10年可收回成本。 3、物业管理费 物业管理费待定。 第二部分 项目基本情况 区位情况 1、交通情况 勒泰中心身处城市最中心的黄金地段，是省会城市形象的代表，其在河北的地位就相当于北京的CBD核心区，在整个石家庄，甚至整个河北省民众的心目中就相当于北京天安门的位置，是百年内无可替代的城市地标代名词。南侧紧邻贯穿整个石家庄东西最繁华的中轴路中山路，素有北京王府井、上海南京路之称。项目周边遍布各大银行网点、市级名校、大型医疗机构，为您提供最为便捷的生活环境。并且中山东路周边写字楼、商铺租金水平、住宅的价格水平都处于整个石家庄的顶尖地位，周边各项文化娱乐设施应有尽有，商业气息成熟浓厚。随着项目的落成，一系列的国际一线奢侈品牌，史无前例的大型购物广场，24小时的特色庄里街等，将给石家庄带来一次全新的转型，将为石家庄人民带来从未有过的强烈震撼。 1.1 城内公路交通： 项目紧靠中山东路、平安大街、建设大街，构成完美的交通网络， 20余条公交线路往来门前，是未来规划中的地铁重要站点及换乘站点，地铁与项目实现零距离衔接，项目门前已预留了地铁接驳口，保障方便快捷的通达全城。 1.2 城内轨道交通 该项目所处的位置是于201年开通的地铁号线 公交 中山路：1路、5路、6路、10路、30路、66路、70路、116路、106路 ； 平安大街：34路、55路、7路、快7路； 建设大街：2路、10路、30路、31路、34路、43路、66路、83路、89路、106路、112路、116路 。 西邻火车站：距离火车站仅有5分钟车程。 距北京、天津、太原、郑州、济南： 距北京全程总长约290公里，自驾车时间约3.5小时，动车时间约2小时。 距天津全程总长约200公里，自驾车时间约3小时，火车时间约4小时。 距太原全程总长约200公里，自驾车时间约3小时，动车时间约1小时。 距郑州全程总长约400公里，自驾车时间约6小时，动车时间约3小时。 距济南全程总长约300公里，自驾车时间约3.5小时，火车时间约4.5小时。 项目内部 6万余平米，总建筑面积达62万平米，其中地下商业部分22万平米，地上部分逾40万平米，楼体最高达212.8米。项目由6层商业裙楼（18.15万平米）和地下4层（22.52万平米）超大型停车场，其中家乐福大超市位于地下一层，以及46层5A甲级智能写字楼誉