第13章_城市房地产管理法.ppt

第十三章 城市房地产管理法 第一节 城市房地产管理法概述 一、房地产的概念与特点 1. 房地产是地产和房产的有机结合，二者经常融为一体 2. 房地产是实体财产与财产权利的有机结合 3. 房地产作为一个统一体，其中地产起着主导的作用，是房地产的核心 在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。  房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。  房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。  房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。  二、城市房地产管理法的概念及调整范围 （一）城市房地产管理法的概念 城市房地产管理法是调整在城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，从事房地产开发、利用、经营和管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。 （二）城市房地产法的调整范围 调整对象包括房地产管理关系和房地产经营关系 国有土地 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第二节 房地产开发用地 一、房地产开发用地概述 房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 二、房地产开发用地的取得方式 （一）出让 1、概念 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。  2、出让方式 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。  土地使用权出让最高年限 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 物权法：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 3、土地使用权出让合同 （1）土地使用权出让合同的主要条款 当事人、标的、价款、使用期限、土地使用用途、违约责任 （2）土地使用权出让合同发生以下情形时，会导致合同的解除 （二）划拨 1、概念 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。  以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。  下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。 第三节 房地产开发 一、房地产开发的概念和特点 房地产开发，是指在依据城市房地产管理法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 地产开发（或地产再开发）与房产开发 特点：其一，涉及面广，政策性强；其二，投资量大，建设周期长；其三，对国民经济的阶段性发展有较深的影响。 二、房地产开发的原则 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 三、房地产开发中的法律问题 1、不允许闲置和浪费土地； 2、土地使用权可以作价入股，合资、合作开发经营房地产； 3、土地使用权的转让必须符合法定条件； 4、房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 四、房地产开发企业 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术