中国式mall七大隐忧.docVIP

中国式mall七大隐忧 　　有着商业“航母”之称的“Shopping mall”是“mall”的全称，是指购物中心按照规模分类的最后一种形式，即超级购物中心。随着mall时代的到来，一时间“一站式”消费中心在中国各大城市遍地开花，然而其经营前景却未必尽如人意―― 　　随着社会文明的发展与进步，人们在生活水平提高的同时也对各种物质生活与精神生活提出了更高的要求。人们的消费需求将趋向多元化、个性化。超大规模购物中心(Shopping mall)的出现则正是满足这一需求的必然产物。所谓Shopping mall，就是在毗邻的建筑或一个大建筑物中，由一个管理机构组织协调和规划，把一系列零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。 　　Shopping mall是舶来品，在发源于西方主要发达国家。早在20世纪20年代的美国就出现了集消费、休闲为一体的购物中心；50年代出现了功能更为齐全、规模更大的购物中心――这就是Shopping mall的雏形；到了90年代，这种业态已经发展成熟，形成了大型购物综合体，并占据了整个零售业的半壁江山。据统计，2001年Shopping mall的销售额占全美社会消费品零售总额的52％。 　　Shopping mall在我国的出现是近几年的事，2000年12月深圳铜锣湾广场的开业被认为是中国第一mall的出现。之后，便不断地涌现出“中国最大的mall”、“华东第一mall”等大型商业体。虽然开发商及运营商在开发经营过程中借鉴了国外的成功经验，但由于文化传统、生活习惯和整体发展水平的差异，我国Shopping mall的整体经营情况不容乐观，其发展主要面临以下七大隐忧。 　　 　　隐忧一：选址不准导致有场无市 　　 　　根据美国多年的经验和业界的分析，Shopping mall的产生应具备以下三个条件：人均GDP达到3000－6000美元，汽车私有化达到较高的水平，城市发展呈现扩大化和郊区化的趋势。就以上三个条件而言，我国的北京、上海、深圳、广州等大城市已达到要求，如果进一步考虑我国城市人口密度较大及人民币购买力较强等因素，可以说，相当一部分大城市也具备了发展Shopping mall的条件。 　　对于城市Shopping mall的具体选址问题，国外根据情况的不同，也有不同的??法。在美国，随着城市经济的发展，市中心地段的商务成本逐渐升高；同时，随着汽车等交通工具的普及，城市规模的扩大以及郊区地价的相对低廉，使得人们逐渐向郊区迁移。因而，上世纪50年代之后，美国Shopping mall主要在郊区开发。而在日本和中国香港，因为人多地少，从节约成本方面来考虑，反而建在市区的占多数，其人流主要依托公共交通来实现。 　　Shopping mall超大综合体的特征属性决定了它的成功必须依赖于辐射范围内有着足够的购买力、便利的交通条件及其他市政基础设施。因而，Shopping mall准确的选址是其成功的首要条件，而我国消费市场的相对不成熟及各地经济发展的不均衡使得我国Shopping mall的发展选址没有固定的模式可循，这使选址的难度加大，直接导致经营风险增强。如果选址不当，其直接后果将是有场无市。2004年10月开张，号称“全球最大mall”的金源时代广场现已暴露出一定的交通短板问题。 　　 　　隐忧二：专业商业地产发展运营商的缺位 　　 　　Shopping mall属于商业地产的一种，与一般的地产开发不同，商业地产的开发经营必须依赖于零售业、专业设计、投资行业及休闲娱乐业等多方面资源的合作。而当前我国Shopping mall的开发商基本上均为原居民住宅开发商，其商业运营相关知识和人才严重缺乏。在这一点上，同国外有着成熟的地产发展运营商相比我们显得先天不足。 　　而从Shopping mall开发运作流程的几个阶段来看，开发投资前需要做选址和可行性分析，以及项目融资等工作；项目开发过程中，需要专业咨询设计公司进行项目定位、招商和谈判；项目建成运行后，需要专业经营管理公司进行统一的经营管理和维护运作。因此，在当前状态下，地产开发商独立开发Shopping mall显得有些力不从心，专业商业地产发展运营商的缺位为我国的Shopping mall的成功运作增添了不确定因素。 　　 　　隐忧三：硬件设施的“供商错位” 　　 　　从当前情况来看，我国很大部分Shopping mall的开发仍是沿用原来的住宅开发思路，按简单商业地产的开发模式进行开发。而一般而言，入驻的商户都是较为知名的公司或者代理知名的品牌，都会有自己的硬件设施要求，例如沃尔玛要求其入驻店铺高度不得低于5.5米，甚至更高。这样导致的后果是开发商铺位供应的一厢情愿，商户不