[司法考试]土地法与房地产法.ppt

“农民集体”概念 《宪法》第10条：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；……” 《民法通则》第74条：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。” 《农村土地承包法》（2003）第12条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。……” 《土地管理法》（2004）第10条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或村民小组经营、管理；已经” 属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织经营、管理。 《物权法》（2007）第60条：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。” 以出让方式取得土地使用权，分为拍卖、招标、协议三种具体方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采取拍卖、招标方式出让土地使用权。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议方式出让土地使用权。采取协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 国家可将出让土地使用权作价出资或人股作为对企业的投资，国家对企业享有相应的投资者权益（股权），企业享有出让土地使用权。 土地使用权出让最高年限是按用途来确定的： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或其他用途50年。 开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，50年。 集体土地使用权的确认 （1）土地承包经营权。农村土地承包法规定：县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。 （2）非农用地使用权。土地管理法规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 承包土地的调整方案必须经村民委员会会议2∕3以上成员或者2∕3以上村民代表通过，并经乡、镇人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。 向组织以外的单位或个人承包农用地使用权，必须经村民委员会会议2∕3以上成员或者2∕3以上村民代表通过，并报乡、镇人民政府批准。 非农业集体经济组织内部成员不得申请取得宅基地使用权。 经过审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。 宅基地使用权人转让、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。 国家建设用地征地程序 依照法定程序经有审批权的人民政府审批； 再由县级以上地方人民政府土地管理部门确定征地补偿安置方案，并由同级人民政府予以公告后，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见并组织实施。 被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。上述争议的解决不影响征收土地方案的实施。 征地补偿安置标准 （1）土地补偿费。为该耕地被征收前3年平均产值的6—10倍。 （2）安置补助费。按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位人均耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费，为该耕地被征收前3年平均年产值的4—6倍。但是每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值15倍。 （3）新菜地开发建设基金。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 （4）被征收土地上的附着物和青苗补助费。该项费用的标准由省、自治区、直辖市规定。 四、土地纠纷及其解决途径 土地确权纠纷 土地侵权纠纷 1、土地确权纠纷 由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理； 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理； 个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级政府处理。 当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内以作出处理决定的人民政府为被告提起行政诉讼。 2、土地侵权纠纷 由当事人协商解决。 协商不成的， 可由土地行政主管部门进行行政调处。当