房产交易中第三人债权优先保护的案例研究-a case study on the priority protection of the creditors rights of the third party in real estate transactions.docx

房产交易中第三人债权优先保护的案例分析中文摘要房产交易在人们生活中愈来愈频繁，主要交易形式包括买卖、抵押等，其结果会产生物权变动。根据现实生活中买卖、抵押等交易方式的不同，物权变动的状态也不相同。我国立法承认，房地产登记是物权变动的唯一标志，登记这种物权变动的公示方式对保障交易安全有相当的积极作用。但是实践中存在大量已支付价款、占有房屋但未办理登记的房屋买卖情形，此种状态下，由于出卖人的原因，当存在该房屋上原债权人、抵押权人主张权利时，则与第三人的债权冲突，法院能否当然地对房屋进行查封或拍卖，是否应当保护第三人的权利，应当如何保护。实践中，法院的做法尚未统一，颇受争议。市场经济发展不仅应该体现交易安全，也应该体现交易自由，能反映当事人的意思自治，因此登记也不是彻底安全的措施。在基于买卖关系的不动产物权变动中，从设立债权到转移所有权之间存在一种动态权利形态。笔者从案例入手，首先分析第三人在支付价款、占有房屋但未办理登记这一情形下的权利状态。笔者认为，应当承认物权变动的动态性，因此提出具有物权属性的债权，并对其进行论证。其次讨论该种债权的对抗效力。通过三个案例，分别研究第三人享有的具有物权属性的债权能否对抗出卖人的债权人的债权、能否对抗房屋承包人的建设工程优先受偿权、能否对抗出卖人的抵押权人的抵押权。本文采用新的角度，适用物权变动三段论来分析案例，解决案例中当事人的权利对抗问题、及优先保护顺序问题；通过文献研究，实例分析的方法，笔者得出结论：承认具有物权属性的债权具有同物权相当的请求权，具有一定的对抗性：能对抗债权、建设工程优先受偿权、以及后抵押权。目的是使具备物权属性的债权能得到优先保护，给予房产交易中作为消费者的第三人类似于物权的保护，给予其物权救济。从物权变动三段论为切入点讨论第三人的权利状态是本文的创新之处，如此适用在解决纠纷案例时效果明显，望能在司法实践起到一定的积极作用。关键词：房产交易第三人债权保护Caseanalysisofthethirdperson’sclaimspriorityprotectioninRealestatetransactionsAbstractRealEstatetransactionsbecomemoreandmorefrequentinourdailylife,themainformsincludingbusiness,mortgage,etc.Theresultwouldbringrealchange.Dependingonthebusiness,mortgagesituation,therealrightchangestateisnotthesame.TheonlywayoftherealrightchangeistheRealEstateRegistrationinthelegislationofourcountry.Registrationsystemhascertainpositiveroleintheprotectionoftransactionsecurity.Butinpracticetherearemanysituationswhichalreadyoccupiedthehousetopaytheprice,butdidnotdealwithregistrationinRealestatetransactions.Atthesametime,duetotheseller,whentheoriginalcreditor,mortgageeclaimsabouttherightofthisbuilding,wouldconflictwiththerightsofthebuyer,thecourtwhethertoseize,auctionthehousesortoprotecttherightsofthebuyer,andhowtoprotecttherightsofthem.Inpractice,thecourtsapproachisdiscussed.Developmentofthemarketeconomyshouldnotonlyprotecttransactionsecurity,butalsoreflecttradefreedom,reflecttheautonomyoftheparties.Sotheregistrationisnotthoroughsafetymeasures.Basedontradingrelationship,thereisadynamicstateofrightssincetheestablishmentofthecreditor’srightstoownershiptransfer.Firstly,theauthorAnalysisof