房地产动态收益还原法实证分析-empirical analysis of real estate dynamic return reduction method.docx

山西财经大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保管、使用学位论文的规定，同意学校 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权山西财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数 据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于必威体育官网网址? ，不必威体育官网网址? 。在 年解密后适用本授权书。 （请在以上方框内打“v”） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 房地产动态收益还原法研究 房地产动态收益还原法研究 山西财经大学硕士学位论文 山西财经大学硕士学位论文 PAGE PAGE 11 PAGE PAGE 10 1 引言 1.1 选题背景及意义 自20世纪80年代末以来，我国房地产业得到了迅猛的发展，市场规模日益扩大。当前， 房地产业已经成为了我国的支柱产业之一，对国民经济影响巨大。与此同时，我国的房地产 估价业也随之兴起。房地产估价目的主要是为房地产市场交易及其它有关房地产经济活动提 供公平合理的价格或价值尺度，对保持房地产市场的持续健康发展具有重要作用。 房地产估价是对估价对象（房地产）在特定时点、特定状态下的市场价值公开进行推测 和判断。房地产的价格是客观存在的，是由市场力量决定的，不以个人的主观意志为转移， 因此，房地产估价不是估价人员的主观或随意定价，而是估价人员模拟市场上房地产价格形 成的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值客观地揭示出来。 房地产估价有三种基本的方法：市场法、成本法和收益法。随着市场经济的日益完善， 房地产投资者对于自身经济利益的关注程度越来越高。在这种情况下，能够充分反映房地产 作为投资载体特性的收益法得到了广泛的应用。 收益法估价一直是一种重要的估价方法，广泛地应用于收益性房地产的估价，被许多国 外房地产专家尊崇为房地产估价方法中的“王后”。收益法又称收益资本化法、收益还原法， 是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求 取估价对象客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求 取估价对象的价值。 虽然收益法作为一种估价方法有着充分的理论基础，但在实际应用中仍存在一些问题： 1.收益还原法在我国的应用基本处于初级阶段，在实际评估工作中没有得到应有的重视， 应用较少，它所起的作用多为验证性。 2.对于收益流的定义还存在一定的争议。在实际应用中，不同的估价者可能采取不同的 定义，估价过程中的具体定义的不统一使得估价的结果缺乏足够的说服力，对于收益流的确 定很少甚至根本没有对其中动产、无形资产(无形因素或无形影响力)所带来的收益做出正确 的处理，这对于整个估价行业的发展起了一定的阻碍作用。所以，本文在对房地产收益流测 算原理进行简明阐述的基础上，进一步改进了收益流中参数估计方法。 3.对未来的收益流假设为每期固定或按一定的比率变化，这与实际生活不符。 4.收益还原法在我国应用的实证研究也较少。 目前我国市场经济机制还不是十分完善，房地产市场的发育更是不健全，而收益法应用 的前提就是房地产产品的商品属性，这就要求房地产市场是完全竞争的市场，也就是说在这 个市场上，产品没有差异、厂商众多、生产要素可以自由流动、息是对称的。在现实中，房 地产市场远远达不到这样的要求，现阶段房地产市场存在的问题更多，这是由房地产产品的 特殊性所导致的。例如，出于纳税等方面的考虑，除双方当事人外，其他人很难准确地了解 房地产市场上交易的准确价格等。这就导致了市场比较法得到的结果与收益法得到的结果存 在一定的差异。作为一种反映市场投资行为的估价方法，收益法的理论依据充分，基本原理 简单，但是使用起来操作却有一定的难度。目前估价工作中存在的关键问题在于如何准确地 评估现实数据与理想模式之间的差距，并努力缩小这个差距，使得估价的结果更加真实、可 信。 收益还原法估价涉及到收益流的预测和还原利率的预测问题，而在实际估价中，预测收 益流比求取报酬率更为困难，并且在对房地产进行投资的过程中，对房地产未来收益流的期 望是吸引投资者的一个主要因素，所以本文重点研究的是收益流的预测问题。目前市场上房 地产收益流的计算方式相对比较片面，都是以静态的方式进行计算。市场需要一种更客观的、 能够动态的对不动产收益流进行预测的方法。因此，本文首先对房地产动态收益还原法进行 了实证研究，在此基础上采用状态空间的方法对动态收益还原法进行改进，通过对比分析发 现改进后的方法能更有效地提高收益流预测精度，这为房地产估价企业运用收益法提供了一 定的参考和借鉴。 1.2 国内外研究概述 1.2.1 国