房地产基金适者生存资本游戏.docVIP

房地产基金适者生存资本游戏 　　贷款收紧、IPO暂停、信托受限……如今，房地产业的资金链受到了前所未有的挑战，而房地产基金开始露出峥嵘。 　　2010年被称为房地产基金元年，基金井喷的趋势延续到2011年。基金投资模式与投资对象呈现更多的多元化，没有统一的行业规则，表现出强烈的草根特性。如此鱼龙混杂的新生行业，极可能面对一场市场调整与政府监管所带来的洗牌。 　　紧缩型调控催生房地产基金 　　随着政府对房地产行业调控从紧，房地产企业想要通过传统的融资方式获得资金越发困难，房企被迫寻求其他融资渠道， 　　可供选择的方式主要为信托和房地产基金 　　2011年上半年，房地产信托疯狂增长，在融资结构中发挥了巨大作用。上半年包括保障房在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，同比增长137.36％，超过了去年全年资金量。但是，从2011年5月开始，银监会对房地产信托提出严格监管要求，大部分信托计划被迫聊肖。于是，旁地产基金也就成为了房企融资的主要方式。 　　基金规模增长明显 　　2010年，国内房地产私募基金开始增长。根据China Venture的数据，2010年PE投资房地产项目为17例，较2009年增长29％，投资金额为10亿美元，较上一年增长71％；2011年，房地产PE的投资热度并未减退，《2011年第二季度中国PE统计报告》表明，2011年第二季度，中国私募股权基金投资于房地产的案例有四起，投资金额为2亿美元。同时，各房地产企业也纷纷成立房地产基金。如复地、金地、华润、中海等。 　　目前已有的房地产基金投资项目，主要集中于一二线城市。其中，一线城市的项目多为商业地产、商档住宅别墅，二线城市项目中，普通住宅占更大比例。 　　从城市布局的情况来看，投资项目主要分布在环渤海地区、长三角地区及中西部的武汉、重庆、成都和西安四市。其中，开发商旗下的地产基金跟随项目投资，目前分布在贵州、广西等地区；而独立的房地产基金，则更集中在东部发达地区、区域中心城市及省会城市，更着重于投资项目的高收益与良好的退出渠道。 　　从物业类型来看，大部分投资青睐于住宅这类流动性较强的项目。 　　如何???位 　　房地产行业对资金的刚性需求，需要房地产基金来满足，但房地产基金的设立，并非单为满足房企的融资要求。作为投资主体，房地产基金必然谋求自身的生存发展以及合理的回报。只有具有清晰定位、可持续商业模式的基金，才能经受住大浪淘沙的考验，得以长期地生存。 　　首先，房地产经营具有明显的区域性特征。对于所有基金来讲，集中在相同的区域进行投资并非一件好事，但对于单个房地产基金，将投资项目集中在管理团队所熟悉的某―个特定区域，有助于降低项目识别成本和投资风险，也方便基金管理人对项目进行监控。早期外资基金进入内地市场投资房地产，多与当地旁地产商合作开发房地产项目，就是在寻找市场的合作伙伴。 　　其次，房地产基金将进一步向细分专业化的方向发展。从国际经验来看，投资于持有型物业目专注于特定物业类型是大赶势所趋。美国在1994年可归类为多样化投资类型的房地产投资信托基金有48家，到2000年已减少到20家。截至2011年7月，美国共有REITs 145家，其投资已相当专业化。 　　专业化发展之路需要专业化的人才来运作。目前，国内少数的旁地产基金在建立之初，提出的专业化投资方向，就是其管理团队擅长经营的领域。 　　持续稳定的商业模式 　　成熟的行业，拥有能够持续的商业模式。而新生的房地产基金，除了简单的投资、销售、退出的模式以外，也还在做着不同的尝试。 　　其一，再开发增值投资型。高和投资效仿铁狮门的商业地产运作模式，专门选择商业地产作为投资对象，采用“整购+资产精装修+销售”的模式，在不到一年半的时间内先后投资凯德华玺、中莎广场等项目。此种模式，要求基金管理团队具有较高的商业地产经营管理经验，能够在短期内引入一流的物业服务等手段，井且具有强大的租户招商能力；同时，基金还要拥有强大的销售能力，能在短期内将改造好的资产迅速销售出去。 　　高和短线投资的主要风险，是基金的退出机制的不成熟和未成型。与国际市场相比。国内房地产基金缺乏公开上市渠道，但高和采取了一种折衷的方法，即化整为零：将资产分散出售绐不同投资者，降低商业地产投资的门槛，在减小单个投资者投资规模的同时，也提高了资产的流动性。此外，近年来一些政策的出台，也为房地产基金提供了更为便捷的退出渠道。2011年3月，发改委重启PE基金备案，经过备案的基金能够获得社保基金的投资，社保基金亦明确提出有1000亿资金会在未来几年用于私募投资。优质持续运营的商业地产，具备保值增值特性和较为稳定的现金流，将成为险资与社保基金青睐的投资对象。 　　其二，直接从事大型城市综合体