房地产开发企业招标阶段中成本控制.doc

房地产开发企业招标阶段中成本控制 　　[摘 要]：招标阶段成本控制工作存在的问题大致可以分为招标模式、评标原则、招标后定标原则三个方面。文章描述了房地产开发企业招标阶段成本控制存在的问题，对现状进行了深入的分析，并对如何在招标阶段控制好成本提出了见解。 　　 [关键词]：房地产开发工程招标招标流程成本控制 　　 [Abstract] The bidding phase cost control the problems can be roughly divided into the bidding mode, bid assessment principles, bidding calibration principle after three aspects. The paper describes in real estate development enterprise bidding stage cost control, the existing problems of the status quo of the in-depth analysis, and how to control the cost in the tender stage puts forward opinions. 　　 [key words] : real estate development; project tender; bidding process; cost control 　　 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号 　　 　　 1．引言 　　 在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施，所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓，将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2―3年，我国房地产开发投资的增速将会略有减缓。随着房地产业的发展，关于房地产开发项目成本控制方面也须不断创新。对房地产项目工程造价的控制要立足于事先控制，不仅要反映在投资决策、设计、发包和施工中，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，从而对工程造价进行全过程地控制。而招标阶段的成本控制又是整个控制中比较重要的一部分。 　　 2．房地产企业的招标流程 　　 房地产企业的招标工作一般可分为总包工程招标、专业工程分包招标及总包范围内暂估材料招标等。虽各项目存在差异，招标工作侧重点有所不同，但其招标工作流程基本都一样：编制招标工作计划；对拟选择单位现场考察；编制招标文件；对合格投标单位下发招标文件；投标单位编制投标文件(回标)；询标、评标；定标(审批后)；签定施工合同。 　　 3．招标中存在的问题 　　 3.1有些项目因其工程的特殊性，设计师无法事前确定最合理的做法，出施工图时仅出示意图，许多细部要在实施时才能确定具体做法，招标时用费率招标，签订开口合同，一般难以控制成本。这种情况主要出现在园林景观、高尔夫球场等工程上。 　　 3.2由于许多项目的招标准备时间比较紧，没有出图或没有确定完整的施工图就开始用费率招标，因而导致工程签订开口合同，成本无法控制。这主要表现在主体等工程上。 　　 3.3 投标单位技术水平参差不齐招标时，向投标单位提供施工图，由投标单位各自做预算。由于投标单位的技术力量的差异、对图纸理解的差异、企业定额或预算人员水平的差异，导致报价内容参差不齐，评标工作陷入困境。这种情况主要表现在主体、市政等工程上。 　　 4．企业招标成本控制存在的困难及其对策 　　 4.1评标原则缺乏合理性 　　 考察过的多家房产公司常用的操作方法是：政府成本的项目，一般采用综合评价最优法，这种方法不利于成本控制；企业成本的项目，一般采用低价中标法，这种方法则容易引起恶性竞争。相应对策是，坚持工程招标合理低价中标的原则对于工程承包的招标。 　　 “所谓合理低价中标”就是在招投标过程中，中标价是经过评标委员会评审认定，能够保证工程顺利实施的具有科学的，合理施工技术措施的最低报价，应具有如下特征：施工技术措施科学合理；经过评标委员会评审方案科学、合理、可行；合理低价不应低于投标人的个别成本。一般情况下，承包商如果想在一项竞争中中标，关键是报价合理。报价太高会失去竞争力，而报价太低，即使中了标，也难免亏损。 　　 采用“合理低价中标”可以大幅度地降低工程造价，有利于提升施工企业的管理水平，减少工程腐败现象的发生。但是，要将“合理低价中标”推进到位并非易事。建设工程具有单件性和成本额巨