房地产融资业务中的律师实务分析-analysis of lawyers practice in real estate financing business.docx

内 容 摘 要本文主要讨论了在房地产企业融资过程中所可能涉及的法律实务操作问题。我国房 地产融资的方式主要可以分为四大类，即债权融资、股权融资、信托与基金融资，以及 其他方式融资等。笔者从这四个类别分别对房地产企业融资中所需要掌握的法律实务知 识和律师执业技巧进行了阐述和讨论。第一部分为债权融资，主要对债权融资中较为常 见的银行商业贷款与按揭贷款的流程、委托贷款与过桥贷款的法律性质与注意事项、民 间借贷的操作模式、国外银行贷款中的注意事项等四个方面进行了阐述和讨论。第二部 分为股权融资，股权融资是目前除银行融资之外的较主要的房地产融资方式之一，且股 权融资中律师的作用十分重要，对于股权融资的结构设计、文案拟定等都将发挥关键的 影响，因此本部分主要从股权融资形式、股权融资的基本流程、股权融资中注意的法律 风险，以及律师在股权融资项目中如何提供法律服务等几方面进行了探讨，并重点阐述 了律师在尽职调查的开展与法律意见书拟定方面的技能要求。除股权融资之外，信托与 基金融资也是目前房地产行业非常关注的新兴融资渠道，因此本文在第三部分对此分别 进行了研究讨论，在信托融资方面主要阐述了美国房地产投资信托的兴起，以及与中国 目前房地产集合资金信托计划的对比和借鉴意义，以及中国房地产集合资金信托计划一 般程序；在基金融资方面，主要阐述了房地产私募投资基金的主要模式和法律风险控制 事项等。除了上述主要的投融资模式以外，笔者在第四部分对于房地产上市融资和融资 租赁方式进行了探讨。由于房地产上市融资的规范较为齐备和繁多，且房地产企业实现 上市融资的数量毕竟在整个房地产行业中占少数，因此笔者主要对房地产企业上市过程 中应注意的几个风险点和律师提供的法律服务内容进行了概括性的描述。而对于房地产 融资租赁这一特殊领域，由于我国目前的立法和司法实践尚存在较大分歧意见，且目前 采取不动产融资租赁的成功案例极少，因此本文主要通过列举一个实际案例，对租赁融 资的基本法律关系和实务操作中注意的事项进行了研究和探讨。关键词：房地产；融资；律师；实务This essay mainly discusses the legal practices which may be involved in the financing of real estate enterprises. The ways of real estate financing in China mainly include credit financing, shareholding financing, trust and fund financing and some other ways. The author illustrates and discusses the legal practices and lawyer’s skills needed in real estate enterprise financing. In the first part, the procedure of typical bank loan and mortgage loan, the legal feature of and cautions for entrusted loan and bridge loan, the operational modes of private loan, as well as the cautions for overseas bank loan, are illustrated and discussed. The second part deals with shareholding financing, which is one of the main ways of real estate financing at present other than the bank loan, and in which the role of lawyers is extremely important, as they have crucial influence on the structural design and documents drafting. Therefore, in this part, the modes of shareholding financing, its basic procedure, the legal risks in shareholding financing and how the lawyers should provide legal services in shareholding financing projects