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房屋注销登记应注意法律问题 　　房屋注销登记是房屋登记的一种重要类型，注销登记办理的好坏，直接影响登记簿的准确性和时效性，也极大地影响权利人及利害关系人的各种权益。根据《物权法》第9条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋物权的消灭则应办理注销登记，注销登记又称涂销登记，是指房屋权利因被抛弃、灭失、土地使用年限届满等，由权利人申请或房屋登记机构作出原登记权利不复存在的登记。登记机构办理的登记种类有所有权、抵押权、地役权、预告登记、异议登记、限制登记，因此相应的注销登记也有六大类：所有权注销登记、抵押权注销登记、地役权注销登记、预告权利注销登记、异议注销登记和限制登记的注销。由于注销登记涉及权利的涂销，对权利人的影响较大，因此，办理各类注销登记应严格依法操作，要正确把握各种注销情形、程序、依据。本文联系实际谈谈上述各类注销登记中应注意的法律问题。 　　一、所有权注销登记 　　《房屋登记办法》规定引起所有权消灭的两种形式是所有权人放弃权利和房屋灭失。 　　第一，放弃权利的注销登记。由于所有权人享有的权利表现在占有、使用、收益、处分。放弃权利是其处分的一种方式，虽然这种情形当前现实生活中并不多见，但也有发生。放弃以后房屋所有权应当归谁，法律法规并未明确规定，但是，根据《民法通则》第79条，所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第175条，人民法院受理申请后，经审查核实，应当发出财产认领公告。公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有。《土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权使用期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。以上相关规定是对无主财产的归属认定为国家或集体所有。因此，对于国有土地上的房产，权利人放弃所有权的，则应注销登记后，在登记簿上记载为国家所有，通常也就是为当地人民政府所有；对于集体土地上的房产弃权注销登记后应在登记簿上记载为当地村集体所有。如果所有权上有他项权利或被查封的，则所有权人不能随便放弃所有权，因为其一旦放弃了所有权，则可能导致他项权利人或债权人的利益受损。因此，对于有权利负担的房屋因放弃所有权而申请注销登记的，登记机构不予受理，除非他项权利人出具同意书或法院解除查封证明等。 　　第二，房屋灭失的注销登记。因房屋倒塌或拆除而在物理形态上消失的，应申请注销登记。物权是附着于房屋这一有形体的权利，没有了房屋这一客体，其所附的各种权利当然也就随之消失。当前比较普遍的现象是，在城市推进过程中拆迁引起的房屋灭失，权利人很少有主动申请注销登记的，有的往往是在该拆除的地方已建造了商品房，登记簿上记载的仍是旧房信息。登记机构如果不及时办理该灭失房屋的注销登记，则会导致同一地理位置新旧房屋登记信息的重叠，出现重复信息或无效信息，因此，对于房屋已灭失的，当事人如果不申请注销登记，登记机构应当根据《物权法》第28条规定，行使注销登记职能，从而保证登记簿信息与现实状态相一致。 　　二、抵押权注销登记 　　抵押权消灭即应办理抵押权注销登记，抵押权是所有权的权利负担，如果不及时注销，会影响所有权人其他权利的实现，如不能顺利买卖、 无法再次足额抵押等。抵押权消灭的情形有四种：清偿债务、清偿款提存、债权免除、抵押主体双方混同，这些情形都是因抵押权随主债权的消失而消失，需要抵押权人或抵押双方申请（或凭生效法律文书）才能办理注销登记，因为作为第三方的登记机构对这些债权灭失的法律行为无法自我识别，只能根据双方的意思表示才能依申请注销登记。除此之外，就抵押标的而言，只要其灭失，则附于其上的抵押权也灭失，因为抵押权有追及性，即使附于此物上的抵押权无法复存，也会有相应的替代物保证债权人的优先受偿权，也就是说，抵押物之上的抵押权随抵押物的灭失而转变成其他替代物的优先受偿权。根据《担保法》第57条规定，抵押权随抵押物灭失而消灭。这一消灭的事实很容易为登记机构所识别，因此，在抵押权人不配合申请注销抵押权时，登记机构可以经实地查看后予以注销，而不能因为抵押权人的怠于申请而殃及所有权的及时注销。 　　三、地役权注销登记 　　根据《物权法》规定，地役权自合同签定时生效，也就是说无需申请登记即可生效。但地役权登记可以产生对抗效力，如果地役权登记后发生了权利消失等物权变动，但没有办理注销登记，则在法律上并没有真正完成物权的变动。从法律效果上来看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，便可以视为物权变动没有发生过。因此，一旦登记则当出现约定或法定的权利消失情形时，应当申请注销登记。地役权消失的情形主要有：约定的利用期限到期、因地役权合同解除而消灭（主要是违反法律规定或