一房二卖案例分析案例.pptVIP

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一房二卖案例分析案例

一房二卖案例分析 小组成员:俞飞、叶昌炯、章玉、王佳伟 案例 某房地产开发公司(以下简称A公司)在某市商业街开发了一幢商品楼,售价4000元/m .某甲选中了其中一套三居室,双方签定了购房合同并于2004年2月1日办理了付款交房的手续,并且约定一年之内办理所有权证书。 某甲因公需要出国一年,为了方便房屋的维护,某甲在2004年2月18日将房屋钥匙交给A公司下属的物业处保管。3月份以后,该市的楼价大幅上涨,商品房供不应求。3月5日,A公司售楼人员某乙从物业处取走了某甲房屋钥匙,打开房门让购房者参观选购。该房屋被某丙看中,某乙以A公司名义与某丙签订了购房合同,双方于3月30日办理了交房付款手续,并于次日办理了过户登记手续。 某甲于2005年5月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住,十分气愤,手持购房合同要求某丙腾退房屋,遭到某丙拒绝。某甲找到A公司交涉,A公司负责人表示“一房二卖”的确是自己的工作人员所为,向某甲道歉并表示愿意按照合同约定返还某甲的全部购房款及利息,但拒绝某甲要求返还房屋的请求。 分析 本案内容比较多,有物权又有债权,涉及多方当事人,里面还有附期限的合同,甚至可能还有表见代理等。因此,建议最简单直接的方法是从问题入手,反向思考。 问题 A公司与某甲的购房合同是否有效?为什么? A公司与某丙的购房合同是否有效?为什么? 该房屋的所有权应当归谁?为什么? A公司应对某甲承担什么法律责任?为什么? 1、A公司与某甲的购房合同是否有效?为什么? 直接看案例,完全符合四个有效要件:行为人合格;意思表示真实;内容合法;形式合法。直接可以得出结论:有效。 2、A公司与某丙的购房合同是否有效?为什么? 如果先不考虑甲之前买了房子,然后又出国又交钥匙这些干扰,就直接想:一个叫某丙的人跑到A公司要买间房子,公司拿出房子,某丙交钱买下,还办理了登记。这跟某甲买房时的情况完全相同。可以直接判断合同有效。 但是问题就在于那间房子已经卖给了某甲。A公司有没有资格把那套房子拿出来再卖给某丙? 首先,考虑:A公司如何才有资格卖一间房子呢?当然,公司必须有房子的所有权。如果公司没有房屋的所有权,就不能卖。 那么,那间房子的所有权在公司手中吗?案例中某甲与公司签定了购房合同,合同有效并且钱也交了,钥匙也拿到了,那房子就属于某甲了吗?我们是否可以认为这个有效的合同就必然导致房屋所有权的转移呢?显然,合同的有效和物权的转移不是必然的。因为,合同有效的要件和物权转移的要件是不同的。合同要件是上述的四项;物权转移的要件则依动产和不动产而不同。 本案是房屋的所有权问题,这就要考虑不动产所有权如何才能转移。法律规定,不动产所有权转移必须登记,非经登记,不产生法律效力。也即虽然某甲和A公司签定了有效的合同,但没有经过房屋登记,该房屋的所有权就不转移,所有权还是属于A公司。 因此,A公司是合格主体,有资格卖那间房子。其他条件也符合法律规定,故某丙的合同有效。 此时如果我们对刚才的分析还不清楚,可能还是有疑问:怎么两个合同都有效?到底哪个算数?这是我们习惯认为必须有一个有效一个无效才行,再次重申:合同有效不必然导致物权转移。两合同都可以有效,不用考虑公司有没有办法履行,他不能履行可承担违约责任。合同无法履行和合同效力是不矛盾的。 3、该房屋的所有权应当归谁?为什么? 从上已知A公司与某甲的合同虽然有效,但某甲并未办理登记,也就未取得房屋所有权。某丙与A公司合同有效,而且某丙办理了登记手续,依法取得了房屋所有权。 4、A公司应对某甲承担什么法律责任?为什么? 因为A公司与某甲先前存在有效合同,该合同受法律保护,A公司违反约定将房子又卖给某丙,并且未按约定办理登记手续,故可认定违约,应承担违约责任。 这里有些人可能会以为A公司应承担缔约过失责任:因为A公司在与某丙签约时具有过错(明明房子已经卖给了某甲,又要卖给某丙),导致了最后某甲的合同无效,似乎符合缔约过失责任。 如果仔细研究缔约过失责任的概念就会发现错误所在。缔约过失责任,是指当事人一方因于缔约之际具有过失,导致合同不成立、无效或被撤消,而对他方承担的损害赔偿责任。可见,从头到尾只是一个合同,就是双方当事人之间的事,不涉及第三人。某甲的合同不能和某丙的合同搅在一起。 这里再区分下缔约过失责任和违约责任。缔约过失责任要求合同最后不成立、无效或被撤消。违约责任前提是合同有效

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