加强合规经营防范信贷风险讲解.ppt

2、抵押担保贷款除了严格审查抵、质押物应具备的条件外，还应调查下列内容： （1）土地使用权抵押的，要重点查验国有土地使用权证书，弄清是以出让还是以划拨方式取得的国有土地使用权；土地使用权的评估价格同当地市场价格及土地使用权出让或转让价格是否相符；查实交付土地出让金的付款凭据情况； （2）在建工程抵押的，要重点调查在建工程的性质，是否可以处置，否则不能用于抵押；在建工程是否具备《土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房销（预）售证》（该证可暂缓要求客户提供，仅前四证即可）；在建工程抵押贷款，无论开发商是否拖欠施工商的工程款，施工商都要书面向贷款人承诺放弃抵押部分的优先受偿权；在建工程的评估价与市场价、开发成本是否相符合。同时，还应查验工程完工程度以及土地使用权出让金是否交纳；已建造面积是否已超过总设计建筑面积的50%；是否能保证在贷款到期两个月前交付使用；对不满足上述条件的，不予办理在建工程抵押贷款； （3）房地产抵押的，要调查房地产的土地使用权性质及取得方式，可否用于抵押；现场调查房地产是否易于变现，其评估价与市场价是否相符；对投入使用的房地产要调查是否出租，查看租赁合同是否真实，查看租赁合同的期限、租金额及付款方式，对租赁期较长（超过3年的）或已经付清租金的，不予办理抵押贷款； （4）其他动产抵押的，要调查评估价同市场价是否相符，是否属易于保管、变现的资产； （5）农村信用社原则上不接收非通用设备抵押，通用设备抵押也要从严控制； （6）是否重复设定抵押，评估作价与市场价格是否相符，权益有无保证等； （7）股份有限责任公司和有限责任公司需出具董事会同意抵（质）押的决议文件。 对权利质押贷款，调查以下内容： （1）存单质押。现场调查存单的真伪，现场办理冻结止付手续； （2）债券质押。用于权利质押的债券限于国债、金融债券。记名债券要到出售部门调查债券的真伪和抵押止付情况；无记名债券到出售部门核实债券真伪情况； （3）票据质押。用于贷款质押的票据限于银行汇票和银行承兑汇票。调查的内容：背书转让是否连续，到相关银行调查票据真伪、是否仍在付款期等情况。 其他调查内容： （1）有无其他优先权，譬如税收优先权。抵押人、出质人设定担保物权时不应欠税务机关税款，应到税务机关核查抵押人、出质人是否欠税; （2）借款公司是否违反“不得以本公司资产为公司股东或其他个人的债务提供担保”的规定。即某些公司在章程中有约定：公司（有限责任公司、股份有限公司）不得为公司股东（包括母公司）或其他个人的债务提供保证，也不得以本公司资产为公司股东（包括母公司）或其他个人债务设定抵押和质押; （3）用于抵押的土地使用权的情况。划拨的国有土地使用权抵押时，其评估价值中必须扣除40%的土地出让金。土地上面无附着物者可单独抵押，同时到土地管理部门进行登记；有附着物者必须连同附着物一同抵押，同时到房产管理部门或\和土地管理部门进行登记； （4）以房地产等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权必须同时抵押，并到房产管理部门进行登记。 2、贷款审查 （1）贷款审批或咨询机构根据信贷员和基层机构提供的调查资料，对借款人的贷款条件进行全面审查。 （2）对借款人资格的审查。审查借款人是否属于贷款对象，是否符合贷款条件，并对借款人的法定代表人及主要管理人员的经营能力、品质、诚信度进行审查。 （3）对借款内容的审查。主要审查借款手续是否完备，借款用途、期限、利率、额度等内容确定是否合理，有价单证是否抵（质）押、冻结，出质人是否签字承诺。 （4）对保证人的审查。主要审查保证人的保证资格和代偿能力，保证手续是否真实有效。 （5）对抵（质）押物的审查。审查抵押物、质物是否合法、是否符合抵（质）押条件。 （6）对贷款项目效益预测的审查。主要审查项目能否收到预期效益。 （7）审查内部比例管理情况。对报批的贷款项目，要严格审查发放此笔贷款，是否符合最大一户贷款比例、存贷比例等规定。 3、抵（质）押物评估 抵（质）押物价值评估的具体要求如下： （1）贷款额度在20万元以内的（含20万元），在设定抵押、动产质押时，对价值较低并且有价格证明凭证（购置发票、买卖合同等）的，可按其凭证协商定价（协议价须折扣凭证价10%以上），但在合同中应约定：“借款人到期未偿还借款本息时，由贷款人委托合法拍卖机构对抵（质）押物进行公开拍卖，以拍卖所得价款清偿借款本息”。 （2）对贷款额度超过20万元、抵（质）押物价值较大的，可由合法的评估机构进行评估，也可由信用社自行评估。但评估价格与信贷员调查的市场价格严重不符时，信用社暂不予发放贷款，应重新核价。或按照就低不就高的原则，选择低价作为抵押物的价值。 4、签订借款、担保合同 （1）向农村信用社借款，借贷双方须使用农村信用社