长沙市房地产市场市场调查篇.doc

第一部分 长沙房地产市场研究 第一章 长沙宏观市场分析 长沙经济、社会发展状况 长沙概况： 地理状况： 长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′，北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。 长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里，全市土地面积为11819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里，建成区面积135.84平方公里。 自然环境： 长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为17.2oC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。 历史概况： 有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。 文教： 长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。 城市属性特征： 长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。 行政区划与人口： 长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。根据长沙市统计局发布的信息，2004年年末,长沙户籍总人口为610.38万人，同比增长1.4%，其中非农业人口212.57万人，农业人口397.81万人。 综合简评： 地缘优势决定地产市场的良好前景：长沙的城市属性与地理位置决定了它对周边城市的辐射力，长沙、株洲、湘潭经济一体化的实施将加速地区的城市化，长沙房地产的发展前景良好。 城市化会带来房产市场消费面的膨胀：从长沙现在的农业与非农业人口比例看，长沙正在经历一个沿海城市经历过的城市化进程，大量农业人口向城市人口的转变会直接带来城市住房的需求。 自然环境会衍生许多产品上的细节问题：长沙四季分明的自然环境，决定了购房者在购买住房时会很在意住房的朝向和采光等问题。 丰富的自然景观为很多楼盘提供卖点：作为一个水系丰富，三翼环山的城市，楼盘周边的自然环境会成为许多楼盘炒作的卖点，对自然资源的利用也是许多开发商提升地块附加值的可行手段。但还要注意的是，当类似卖点被滥用后，消费者对此的敏感度会逐渐降低。 应注意因地制宜挖掘地块的历史价值：作为一个历史悠久、文教相对发达的城市，房地产开发中因地制宜地对历史文脉进行挖掘会提升楼盘建筑之外的价值，同时，也会使购房者更容易产生对楼盘的文化软性认同。 高等学府的集中会给长沙的房地产市场提供两大潜在消费群：一是高校的教师及其它员工，这部分人本身就是中高档楼盘的目标消费群；另外就是长沙各类高校的毕业学生，由于长沙在湖南省内的辐射力，这部分人群中留在长沙工作的几年之内将会成为房产市场的一个有力消费群。 长沙经济概况 长沙市近三年的GDP增长： 时间 城市GDP 同比增长 人均GDP 以户籍计算 同比增长 2002 812.9亿 12.7% 13747元 11.5% 2003 928.22亿 14% 15506元 12.6% 2004 1108.85亿 14.8% 18296元 13.4% 备注 表中数据来源于长沙市统计局公报 长沙市居民可支配收入情况： 时间 人均可支配收入 同比增加 同比增长 实际增长 (剔除物价因素) 2002 9021元 813元 9.9% 10.8% 2003 9933元 912元 10.1% 9.1% 2004 11021元 1088元 11% 7.6% 备注 表中数据来源于长沙市统计局公报 长沙市居民的消费性支出情况： 表（1）：长沙居民消费性支出总参数表： 时间 人均消费性支出 同比增加 同比增长 2002 7854元 445元 6% 2003 8330元 476元 6.1% 2004 9032元 702元 8.4% 备注 表中数据来源于长沙市统计局公报 表（2）：人均消费支出明细表（以