2012年上海合景叠翠峰个案分析报告（45页）.ppt

价格分析 价格基本稳定，后续压力很大 ——该项目推盘6周，推盘价14000元/每平米，目前成交均价为13198元/每平米。从价格走势表上看出，楼盘均价基本稳定，没有受到销量情况以及春节影响出现大幅降价促销情况，周均价最多为800元/每平米。但后续销售情况以及12年1月周边万科金色领域开盘对本项目价格压力很大。 推盘6周，价格基本稳定，无出现大范围降价促销情况，周均价差最多在800元/每平米，至今均价13198元/每平米 本期销售产品 一期开盘，户型单一以两房为主 1 2 5 6 11 户型 面积 楼号 开盘比例 备注 A1户型 88平米 1.2 5 6 11 158套（66.6%） 2+1房 A2户型 82平米 1 2 5 6 11 79套（33.3%） 2房 注：所有户型均为一梯三户，且1.2.5号楼为11层，6.11号楼为18层 88平米A1户型 82平米A2户型 此次为本项目第一次推盘，共推出237套公寓 共推出1,2,5,6,11号楼5栋楼，且所有楼栋均为一厅三户：88平米2+1房，82平米2房两种户型， 其中88平米2+1房共推出158套，占总比例66.6%：82平米2房推出79套，占总比例33.3% 本期去化分析 近期销售情况不佳，后续堪忧 公寓去化表 房型 面积段 供应套数 去化套数 去化率 2+1房 A1户型 88+10㎡ 158套 46套 29.1% 2房 A2户型 82㎡ 79套 11套 13.9% 此楼盘2011年12月25日圣诞节开盘推出237套两房公寓至今6周，共成交57套，总成交比仅为24.1%，销售情况欠佳，未出现成交高峰。 88㎡两房为此楼盘主力户型推出158套，去化46套，去化率仅为29.1%，因其为2+1房，拥有近10平方的赠送面积，市场接受程度较高，后续可能出现销售高峰 82㎡两房推出79套，6周去化11套，去化率仅为13.9%，市场反应一般，并且没有赠送面积，后期销售不容乐观 楼盘2011年圣诞节开盘，伴随两节以及开盘优惠，开盘前两周出现一定程度旺销，但伴随春假传统淡季，楼盘至今销售情况不佳，推出2.05万方，至今销售仅0.49万方，去化率仅为23.9% 楼盘开盘均价为14000元/㎡项目，从价格走势表上看出，楼盘均价基本稳定，现在成交均价为13198元/㎡，但后续为销售情况惨淡价格压力较大 去化户型上分析，88㎡两房推出158套，去化46套，去化率仅为29.1%，82㎡两房推出79套，6周去化11套，去化率仅为13.9%，去化情况一般 小结 销售分析 『媒体推广分析』 企划风格／广告分析 项目推广策略 12月广告集中，时代报成为主力 ——此项目从2011年10月推出广告至今，共做广告次数11次，广告总金额141万元，其中2011年10月以小成本为楼盘项目造势，积聚人气推出楼盘广告2次，总金额仅为5万，2011年11月未推出相应广告，2011年12月，随着楼盘开盘在即，共推出广告9次，总金额高达136万，在一定程度上促进楼盘销售。 名称 月份次数 总金额（万） 租售情报 10月（1次） 45000 新闻晚报 12月（1次） 136000 新民晚报 12月（1次） 264000 上海楼市 12月（1次） 78000 东方早报 12月（1次） 160000 新闻晨报 12月（2次） 400000 时代报 12月（3次） 220000 ——此项目推出广告至今，选择7种刊物推出广告，租售情报，新闻晚报，新闻晨报等传统刊物，从推出次数上看，时代报在12月份共推出3次，表明此楼盘针对的对象为都市白领阶层，从金额上看，新闻晨报推出2次，总金额达40000元。 项目推广策略 灰色金色格调，轨交精装主导 广告以灰色金色为主要基调，象征沉稳大方 “买地铁精装房”等字样，突出楼盘主要特点，轨交房，精装修，吸引眼球 88㎡精装修2+1房，明确了楼盘主要针对客户人群，以及楼盘主要户型面积段，便于客户识别 现场表现力 刀旗围挡较少，指路牌明显 指路牌明显，便于直接找到售楼处 刀旗沿路较少，近接近楼盘一小段拥有，沿途更多为万科金色领域刀旗 楼盘围挡中重点突出了合景泰富开发商的魅力，想带来品牌效应。 整体感觉：现场刀旗围挡等表现力一般，与万科金色领域有一定差距，指路牌明显，便于客户找到售楼处 项目此项目从2011年10月推出广告至今，共做广告次数11次，广告总金额141万元万方，其中2011年10月推出广告2次，12月推出广告9次 项目选择7种刊物推出广告，租售情报，新闻晚报，新闻晨报等传统刊物，从推出次数上看，时代报在12月份共推出3次，成为主力 楼盘广告以灰色金色为主要基调，以“买地铁精装房”等字样突出楼盘主要特点，重点突出88㎡精装修2+1房 现场刀旗围挡等表现力一般，指路牌明显，便于客户找到售